【2018年最新】10年経っても資産価値が下がらないマンションの選び方15のポイント

家賃がもったいないので早く家を購入したい!

流行のタワマンにひとめぼれしたのでマンションを購入したい!

多くの人は自分にとって住みやすいか、自分好みの家であるかで買うことが多いです。

でも、待ってください!

その物件は将来売却する・賃貸にするときに資産価値はありますか?

いざ売るとなったとき価値ががくんと下がる物件は嫌ですよね。

そこで物件の何を見て資産価値を判断すればいいのか。どんな条件を満たす物件が資産価値が高いのか。

物件を「住まい」として考えるのではなく「資産」として考え、

売却時に失敗しない物件を選ぶときのポイントをお話していきます。

1.誰もが欲しい物件は中古でも資産価値が減らない

資産価値とは物件を売却するときどれだけの価値があるかということです。

誰もが買いたい住みたい物件・常に人気を保ち続ける物件です。

よく勘違いされるのが築浅の物件です。

購入するときに築浅がマンションの希望条件としてあがってきますが、

年月が経つごとに築浅ではなくなるので、資産価値を保てるという点では満たせないことになります。

では、具体的には何によって決まるのか①~⑮まで説明していきます。

2.資産価値は「立地」がすべて

436615f932d62b7cab070fb55f9f3c5d_s

資産価値を決める基準は、立地が9割・物件のスペックが1割と言われています。

立地は一度決めてしまえば変えることができない財産です。

①人気のあるエリアを選ぶこと

立地の中でも重要なのがエリアです。人気沿線の人気駅であること。

首都圏…港区・渋谷区・江東区

住みたい街ランキング常連…吉祥寺・武蔵小杉・自由が丘

関西…難波・梅田近辺

阪神エリア…西宮・芦屋・夙川

名古屋…栄

京都…四条烏丸近辺

儲かった市町村ランキング

「首都圏」

  行政区 総合利回り キャピタル利回り 年間インカム利回り
1 港区 24.2% 32% 7.5%
2 中央区 18.0% 28% 7.2%
3 千代田区 14.6% 32% 5.8%
4 江東区 13.8% 17% 6.2%
5 文京区 12.6% 21% 5.6%

「大阪府」

  市区町村名 年間インカム利回り 70㎡中古価格
1 大阪市西区 6.5% 2,898
2 大阪市阿倍野区 6.5% 2,480
3 大阪市東成区 6.4% 2,497
4 大阪市西淀川区 6.3% 2,188
5 大阪市中央区 6.3% 3,250

 

儲かった駅ランキング(首都圏版)

  駅名 総合利回り キャピタル利回り 年間インカム利回り
1 白金高輪 32.5% 44% 7.1%
2 豊洲 29.2% 35% 7.3%
3 辰巳 27.4% 42% 6.9%
4 月島 21.8% 30% 6.1%
5 品川 20.2% 24% 8.3%
6 錦糸町 16.0% 13% 5.7%
7 センター北 14.5% 13% 4.5%
8 神楽坂 14.1% 24% 5.2%
9 八丁堀 13.4% 32% 8.9%
10 新浦安 12.5% 21% 5.9%

「住まいサーフィン」 より引用

②駅から徒歩5分圏内を選ぶこと

不動産会社が中古住宅を査定する際に、駅から1分遠ざかるごとに坪単価が約4万円値下がり(首都圏)するのだそうです。徒歩9分と10分の物件の差は12.7万円まで広がります。

それほど駅近の物件は資産価値を決める重要なポイントなのです。

駅から徒歩5分以内は適正価格なら1週間以内に買い手が見つかります。人気のある路線や駅以外では、徒歩5分を境にすぐ売れるかどうか差がついてしまうほどです。

バスを利用するとなれば買い手が見つかるまで半年近くかかる可能性があります。

高齢化が進んでいるので将来駅近のニーズはさらに増えるでしょう。

③最寄駅の交通の利便性があること

交通機関の使い勝手の良さはポイントが高いです。

・複数の路線が利用できる駅

・始発駅

・急行快速の停車駅

・都心やターミナル駅に乗り換えなしで行ける

・短時間でアクセスできる

3.生活を豊かにしてくれる「住環境」

083e960fc61bb31eb276376ddc4470bf_s

④日当たりは南向きにすること

良いとされている方角は南向き・東向き・西向き・北向きの順番です。南東・南西など「南」が入っていればまず間違いないです。

北向きはやめといた方が無難です。洗濯物も乾きにくい、カビが発生しやすい、電気代がかかる、気持ちが暗くなるなどいいことが一つもありません。

⑤角住戸・上層階を選ぶ

日当たりや眺望の面でも角住戸が人気です。上層階は眺望もいいので上の階ほど需要があります。

⑥間取りはリフォームしやすいこと

リフォームしやすい間取りが資産価値が高いです。

キッチン・お風呂・トイレなどに水回りが分断されず隣接していた方が、将来リノベーションを行いやすい。

リビングと部屋が隣接していた方が、真ん中の壁を取り払ってリビングを広げることができるなどです。

収納率は8%前後が良いとされてます。

⑦物件の前面に眺望を妨げる建物がないこと

公園・緑が多い神社の前などは、今後も前面に高層建物が建つ可能性が低く眺望が維持されやすいです。

スカイツリー・富士山が見える物件は資産価値が高いです。

⑧騒音がないこと

騒音もチェックしましょう。飲み屋が隣でうるさい、線路が隣で電車の音がうるさい、大きな道路が目の前にあるなどです。

⑨災害リスクが少ないこと

地震・浸水ハザードマップも調べましょう。最近は災害による被害が増えているので購入する前に調べる方が増えてきました。

自分が売るときにチェックされて難がつかないように下の点も意識しておきましょう。

・近くに沼地・ため池・川・用水路がある

・昔、川や水田だった

・裏に山や崖があったり、岩崖の上である

4.快適に暮らせる「生活の利便性」

5905d2af5e2fae81820d7a6ba93509da_s

⑩日常生活で必要な施設が十分に揃っていること

大型スーパー・商店街・金融機関・郵便局・行政機関・夜間診療している総合病院などの生活で必要な施設が徒歩10分圏内にあるとポイントが高いです。

⑪ランドマーク的なスポットがあること

井の頭公園・葛西臨海公園・上野動物園などのランドマークスポットが近くにあるとポイントが高いです。

⑫教育施設が多いこと

教育施設が多いと子供がいる家庭に好まれる傾向があります。人気がある学校の学区内かも調べておくといいです。

5.管理体制やメンテナンス

⑬管理会社が入っていること

自主管理だと維持・管理が不十分で未収金が多額になるケースがあります。そのようなトラブルを防ぐためにも管理会社が入ってるかをチェックしましょう。

そしてその管理会社がどのような会社かホームページで確認しましょう。大手デペロッパーのマンションであれば大抵関連グループが管理してますので安心です。

⇒【2017年版】マンション入居者が満足している管理会社ランキングからわかること

⑭修繕計画の有無と修繕積立金が妥当金額か調べる

修繕積立金とはマンションの外壁・屋根・エレベーターなどの共用部分をの耐久を維持するために所有者全体が積み立てるお金のことです。

専有面積1㎡につき200~300円程度が目安となっています。

10~15年おきに大規模な修繕積立工事が必要になってきますが、

その長期修繕計画がちゃんと立てられているか、修繕積立金が積み立てられているかをチェックする必要があります。

修繕積立金が安すぎる物件はメンテナンスが十分に行われないため、中古物件として売り出す際に印象が悪くマイナス評価になる可能性があります。

6.マンションもブランド力で選ぶ時代

slide02

⑮ブランド価値を付けるために大手デベロッパーの物件を選ぶ

購入した後の不具合でアフターフォローをちゃんとしてくれるかという意味でも、大手デベロッパーが販売するマンションが安心だと購入の判断材料にされてきています。

近年、野村不動産の「PROUDプラウド」や東京建物の「Brilliaブリリア」や三菱地所の「パークハウス」のようにブランド価値が付いているマンションが増えてきました。

このようなブランドマンションはネームバリューと信頼感で価値が下がりにくいとされています。

2013年資産価値の下がらないマンションブランドランキング(2014年9月公表)

順位 ブランド名 会社名 中古坪単価 新築坪単価 中古騰落率 サンプル数
Brillia(ブリリア) 東京建物 260 273 -3.1%- 153
ザ・パークハウス 三菱地所レジデンス 257 268 -3.3% 511
PROUD(プラウド) 野村不動産 254 264 -3.5% 584
パークホームズ 三井不動産レジデンシャル 199 207 -4.2% 505
ブランズ 東急不動産 244 259 -5.2% 90
グランドメゾン 積水ハウス 232 255 -7.5% 110
シティハウス 住友不動産 233 254 -8.2% 368
ライオンズマンション 大京 167 190 -12.6% 1417
 

( 出典 )住まいサーフィン「中古マンション価格騰落率ランキング」
(調査概要)2001年以降に分譲されたマンションを対象に、新築時住戸価格と、2011年、2012年、2013年に売り出された中古住戸価格を比較し、各売出年ごとに新築時からの騰落率を算出の上、 2013年度の全国マンション供給戸数ランキング上位10社(不動産経済研究所調べ)の現行マンションブランド別でランキング化したもの。(サンプル棟数が30棟未満のブランドを除く)
※2011.1発表のザ・パークハウスは、旧ブランドと類似名称のため、2013年公表データより、ザ・パークハウスとパークハウスを合算して新ブランド名で掲載。  

ブランド力や適正価格がわかる住まいサーフィン

住まいサーフィン

業界で唯一マンションの適正価格と部屋ごとの価格表が確認できる優良サイトです。

住まいサーフィンは無料で登録できますので物件を購入する前に下調べをしといてはいかがですか。 

新築、中古マンションの価格妥当性がわかる【住まいサーフィン】

住まいサーフィンのサービス内容の一部例

・満足度ランキングなどの様々なランキング
・沖式儲かる確率上位10物件
・沖志式中古マンション適正価格
・中古騰落率BEST30&WORST30
・エリア別分譲価格インデックス
・新築価格の推移
・マンション購入安全度
・マンション利回りリポート
・街のブランド「街評価」

住まいサーフィンのサービスの例「売主の総合評価ランキング」

住み心地

7.通勤快速がある狙い目の60駅

通勤に狙い目な駅

毎朝、会社まで満員電車では憂鬱ですよね。通勤は楽にしたいし、座っていきたいものです。

先ほどのポイントで述べた通り、利便性がある駅選びは資産価値が上がります。

そこで、通勤時間帯に始発がある、始発駅と途中始発駅を調べてみました。

勤務地が東京・大手町の場合

【京浜東北線の始発駅】

  7時台 8時台 9時台
赤羽 0本 1本 3本
東十条 2本 0本 0本
南浦和 5本 7本 0本

【総武線快速の始発駅】

   7時台 8時台  9時台 
津田沼  4本 6本  0本 
千葉  2本 3本  3本 

【東西線の始発駅】

  7時台 8時台 9時台
中野 13本 17本 13本

【都営三田線の始発駅】

  7時台 8時台 9時台
白金高輪 1本 6本 6本
武蔵小杉 2本 1本 0本
日吉 9本 11本 9本

勤務地が新橋の場合

【銀座線の始発駅】

  7時台 8時台 9時台
浅草 0本 1本 3本

【都営浅草線の始発駅】

  7時台 8時台 9時台
西馬込 0本 1本 3本
押上 1本 1本 3本
京成高砂 1本 0本 1本
青砥 4本 6本 3本

勤務地が品川の場合

【京浜東北線の始発駅】

  7時台 8時台 9時台
蒲田 6本 4本 0本
鶴見 0本 3本 3本

【東海道本線の始発駅】

  7時台 8時台 9時台
藤沢 1本 0本 0本

勤務地が秋葉原・岩本町の場合

【つくばエクスプレスの始発駅】

  7時台 8時台 9時台
八潮 2本 2本 1本
守谷 12本 8本 5本
つくば 9本 5本 5本

【日比谷線の始発駅】

  7時台 8時台 9時台
北千住 9本 9本 9本
竹ノ塚 3本 0本 0本
北越谷 10本 7本 3本

勤務地が飯田橋の場合

【南北線の始発駅】

  7時台 8時台 9時台
鳩ケ谷 1本 3本 4本
浦和美園 13本 10本 8本

勤務地が池袋の場合

【東武東上線の始発駅】

  7時台 8時台 9時台
和光 6本 4本 5本
成増 5本 3本 4本
志木 9本 9本 2本
川越市 8本 5本 8本

【埼京線の始発駅】

  7時台 8時台 9時台
赤羽 0本 1本 2本
武蔵浦和 4本 4本 1本
大宮 4本 5本 5本
指扇 4本 0本 0本

【西武池袋線の始発駅】

  7時台 8時台 9時台
石神井公園 6本 3本 2本
保谷 5本 3本 2本
清瀬 4本 3本 2本
小手指 8本 7本 6本

勤務地が新宿の場合

【都営大江戸線の始発駅】

  7時台 8時台 9時台
清澄白河 8本 9本 0本

【京王線の始発駅】

  7時台 8時台 9時台
桜上水 2本 0本 0本
つつじヶ丘 3本 0本 0本
府中 2本 0本 0本

【小田急線の始発駅】

  7時台 8時台 9時台
成城学園前 1本 0本 0本
向ヶ丘遊園 0本 4本 0本

【西武新宿線の始発駅】

  7時台 8時台 9時台
上石神井 2本 3本 1本
新所沢 3本 2本 1本
本川越 9本 6本 6本

【中央線の始発駅】

  7時台 8時台 9時台
中野 6本 6本 6本
三鷹 12本 13本 8本
武蔵小金井 1本 4本 0本
立川 0本 1本 2本
豊田 2本 0本 3本
八王子 4本 0本 1本

【丸の内線の始発駅】

  7時台 8時台 9時台
中野富士見町 11本 7本 0本
荻窪 14本 17本 16本

勤務地が渋谷の場合

【半蔵門線の始発駅】

  7時台 8時台 9時台
清澄白河 3本 4本 0本
押上 6本 9本 12本

【京王井の頭線の始発駅】

  7時台 8時台 9時台
吉祥寺 19本 14本 19本
富士見ヶ丘 6本 10本 0本

【東急田園都市線の始発駅】

  7時台 8時台 9時台
長津田 14本 7本 1本

【東急東横線の始発駅】

  7時台 8時台 9時台
武蔵小杉 2本 0本 0本
菊名 4本 4本 1本
元町・中華街 20本 19本 15本

8.500万も違う!マンション査定で売却金額を把握しておこう

新たにマンションを購入するということは、今所有しているマンションや家を売ることになります。

そこでどれくらいの値段で売れるか知るために無料で査定できるサービスをおすすめします。

HOME4U

HOME4UはNTTデータが運営する不動産査定サービスです。信頼できる会社としか提携していないので、安心して査定に挑むことができます。

60秒の簡単入力するだけで、500社以上の不動産会社の中から最大6社まで査定をしてもらえます。

もちろん値段に納得がいかない場合は断ることもできますので安心してください。

会社によっては査定額が500万も差があるところがあるので、売却の際に損をしないためにも活用してみてはいかがでしょうか。

⇒ HOME4Uで自分の家の値段がいくらになるか見てみる

10年経っても資産価値が下がらないマンションの選び方のまとめ

マイホームを購入することは一生に一度なので、勢いで購入して後悔のないように念入りに下調べが必要です。

そうならないためにも、是非15つのポイントをチェックして大きな買い物を素晴らしい思い出にしてほしいです。

お金つくーるが選ぶキャッシング・カードローンランキング

ca29c25565df7963dcb60a9814de3892_s

キャッシング・カードローンは今は利用するのが当たり前になっており、種類も昔とは違い何十種類とあります。 そこでお金つくーるでは
  • ・最短1時間で借りることができる
  • ・他社で借りていても借りることができる
  • ・スマートフォンだけで借りることができる
  • ・信用できる会社

といった要素を満たしたカードローン・キャッシングをまとめました。

ぜひ参考にしてください。

2 件のコメント