10年経っても資産価値が下がらないマンションの選び方15のポイント

家賃がもったいないので早く家を購入したい!

流行のタワマンにひとめぼれしたのでマンションを購入したい!

多くの人は自分にとって住みやすいか、自分好みの家であるかで買うことが多いです。

でも、待ってください!

その物件は将来売却する・賃貸にするときに資産価値はありますか?

いざ売るとなったとき価値ががくんと下がる物件は嫌ですよね。

そこで物件の何を見て資産価値を判断すればいいのか。どんな条件を満たす物件が資産価値が高いのか。

物件を「住まい」として考えるのではなく「資産」として考え、

売却時に失敗しない物件を選ぶときのポイントをお話していきます。

1.誰もが欲しい物件は中古でも資産価値が減らない

資産価値とは物件を売却するときどれだけの価値があるかということです。

誰もが買いたい住みたい物件・常に人気を保ち続ける物件です。

よく勘違いされるのが築浅の物件です。

購入するときに築浅がマンションの希望条件としてあがってきますが、

年月が経つごとに築浅ではなくなるので、資産価値を保てるという点では満たせないことになります。

では、具体的には何によって決まるのか①~⑮まで説明していきます。

2.資産価値は「立地」がすべて

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資産価値を決める基準は、立地が9割・物件のスペックが1割と言われています。

立地は一度決めてしまえば変えることができない財産です。

①人気のあるエリアを選ぶこと

立地の中でも重要なのがエリアです。人気沿線の人気駅であること。

首都圏…港区・渋谷区・江東区

住みたい街ランキング常連…吉祥寺・武蔵小杉・自由が丘

関西…難波・梅田近辺

阪神エリア…西宮・芦屋・夙川

名古屋…栄

京都…四条烏丸近辺

儲かった市町村ランキング

「首都圏」

  行政区 総合利回り キャピタル利回り 年間インカム利回り
1 港区 24.2% 32% 7.5%
2 中央区 18.0% 28% 7.2%
3 千代田区 14.6% 32% 5.8%
4 江東区 13.8% 17% 6.2%
5 文京区 12.6% 21% 5.6%

「大阪府」

  市区町村名 年間インカム利回り 70㎡中古価格
1 大阪市西区 6.5% 2,898
2 大阪市阿倍野区 6.5% 2,480
3 大阪市東成区 6.4% 2,497
4 大阪市西淀川区 6.3% 2,188
5 大阪市中央区 6.3% 3,250

 

儲かった駅ランキング(首都圏版)

  駅名 総合利回り キャピタル利回り 年間インカム利回り
1 白金高輪 32.5% 44% 7.1%
2 豊洲 29.2% 35% 7.3%
3 辰巳 27.4% 42% 6.9%
4 月島 21.8% 30% 6.1%
5 品川 20.2% 24% 8.3%
6 錦糸町 16.0% 13% 5.7%
7 センター北 14.5% 13% 4.5%
8 神楽坂 14.1% 24% 5.2%
9 八丁堀 13.4% 32% 8.9%
10 新浦安 12.5% 21% 5.9%

「住まいサーフィン」 より引用

②駅から徒歩5分圏内を選ぶこと

不動産会社が中古住宅を査定する際に、駅から1分遠ざかるごとに坪単価が約4万円値下がり(首都圏)するのだそうです。徒歩9分と10分の物件の差は12.7万円まで広がります。

それほど駅近の物件は資産価値を決める重要なポイントなのです。

駅から徒歩5分以内は適正価格なら1週間以内に買い手が見つかります。人気のある路線や駅以外では、徒歩5分を境にすぐ売れるかどうか差がついてしまうほどです。

バスを利用するとなれば買い手が見つかるまで半年近くかかる可能性があります。

高齢化が進んでいるので将来駅近のニーズはさらに増えるでしょう。

③最寄駅の交通の利便性があること

交通機関の使い勝手の良さはポイントが高いです。

・複数の路線が利用できる駅

・始発駅

・急行快速の停車駅

・都心やターミナル駅に乗り換えなしで行ける

・短時間でアクセスできる

3.生活を豊かにしてくれる「住環境」

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④日当たりは南向きにすること

良いとされている方角は南向き・東向き・西向き・北向きの順番です。南東・南西など「南」が入っていればまず間違いないです。

北向きはやめといた方が無難です。洗濯物も乾きにくい、カビが発生しやすい、電気代がかかる、気持ちが暗くなるなどいいことが一つもありません。

⑤角住戸・上層階を選ぶ

日当たりや眺望の面でも角住戸が人気です。上層階は眺望もいいので上の階ほど需要があります。

⑥間取りはリフォームしやすいこと

リフォームしやすい間取りが資産価値が高いです。

キッチン・お風呂・トイレなどに水回りが分断されず隣接していた方が、将来リノベーションを行いやすい。

リビングと部屋が隣接していた方が、真ん中の壁を取り払ってリビングを広げることができるなどです。

収納率は8%前後が良いとされてます。

⑦物件の前面に眺望を妨げる建物がないこと

公園・緑が多い神社の前などは、今後も前面に高層建物が建つ可能性が低く眺望が維持されやすいです。

スカイツリー・富士山が見える物件は資産価値が高いです。

⑧騒音がないこと

騒音もチェックしましょう。飲み屋が隣でうるさい、線路が隣で電車の音がうるさい、大きな道路が目の前にあるなどです。

⑨災害リスクが少ないこと

地震・浸水ハザードマップも調べましょう。最近は災害による被害が増えているので購入する前に調べる方が増えてきました。

自分が売るときにチェックされて難がつかないように下の点も意識しておきましょう。

・近くに沼地・ため池・川・用水路がある

・昔、川や水田だった

・裏に山や崖があったり、岩崖の上である

4.快適に暮らせる「生活の利便性」

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⑩日常生活で必要な施設が十分に揃っていること

大型スーパー・商店街・金融機関・郵便局・行政機関・夜間診療している総合病院などの生活で必要な施設が徒歩10分圏内にあるとポイントが高いです。

⑪ランドマーク的なスポットがあること

井の頭公園・葛西臨海公園・上野動物園などのランドマークスポットが近くにあるとポイントが高いです。

⑫教育施設が多いこと

教育施設が多いと子供がいる家庭に好まれる傾向があります。人気がある学校の学区内かも調べておくといいです。

5.管理体制やメンテナンス

⑬管理会社が入っていること

自主管理だと維持・管理が不十分で未収金が多額になるケースがあります。そのようなトラブルを防ぐためにも管理会社が入ってるかをチェックしましょう。

そしてその管理会社がどのような会社かホームページで確認しましょう。大手デペロッパーのマンションであれば大抵関連グループが管理してますので安心です。

⇒【2017年版】マンション入居者が満足している管理会社ランキングからわかること

⑭修繕計画の有無と修繕積立金が妥当金額か調べる

修繕積立金とはマンションの外壁・屋根・エレベーターなどの共用部分をの耐久を維持するために所有者全体が積み立てるお金のことです。

専有面積1㎡につき200~300円程度が目安となっています。

10~15年おきに大規模な修繕積立工事が必要になってきますが、

その長期修繕計画がちゃんと立てられているか、修繕積立金が積み立てられているかをチェックする必要があります。

修繕積立金が安すぎる物件はメンテナンスが十分に行われないため、中古物件として売り出す際に印象が悪くマイナス評価になる可能性があります。

6.マンションもブランド力で選ぶ時代

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⑮ブランド価値を付けるために大手デベロッパーの物件を選ぶ

購入した後の不具合でアフターフォローをちゃんとしてくれるかという意味でも、大手デベロッパーが販売するマンションが安心だと購入の判断材料にされてきています。

近年、野村不動産の「PROUDプラウド」や東京建物の「Brilliaブリリア」や三菱地所の「パークハウス」のようにブランド価値が付いているマンションが増えてきました。

このようなブランドマンションはネームバリューと信頼感で価値が下がりにくいとされています。

2013年資産価値の下がらないマンションブランドランキング(2014年9月公表)

順位 ブランド名 会社名 中古坪単価 新築坪単価 中古騰落率 サンプル数
Brillia(ブリリア) 東京建物 260 273 -3.1%- 153
ザ・パークハウス 三菱地所レジデンス 257 268 -3.3% 511
PROUD(プラウド) 野村不動産 254 264 -3.5% 584
パークホームズ 三井不動産レジデンシャル 199 207 -4.2% 505
ブランズ 東急不動産 244 259 -5.2% 90
グランドメゾン 積水ハウス 232 255 -7.5% 110
シティハウス 住友不動産 233 254 -8.2% 368
ライオンズマンション 大京 167 190 -12.6% 1417
 

( 出典 )住まいサーフィン「中古マンション価格騰落率ランキング」
(調査概要)2001年以降に分譲されたマンションを対象に、新築時住戸価格と、2011年、2012年、2013年に売り出された中古住戸価格を比較し、各売出年ごとに新築時からの騰落率を算出の上、 2013年度の全国マンション供給戸数ランキング上位10社(不動産経済研究所調べ)の現行マンションブランド別でランキング化したもの。(サンプル棟数が30棟未満のブランドを除く)
※2011.1発表のザ・パークハウスは、旧ブランドと類似名称のため、2013年公表データより、ザ・パークハウスとパークハウスを合算して新ブランド名で掲載。  

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10年経っても資産価値が下がらないマンションの選び方のまとめ

マイホームを購入することは一生に一度なので、勢いで購入して後悔のないように念入りに下調べが必要です。

そうならないためにも、是非15つのポイントをチェックして大きな買い物を素晴らしい思い出にしてほしいです。

参考|不動産NAVI

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