【2018年最新】10年経っても資産価値が下がらないマンションの選び方15のポイント

家賃がもったいないので早く家を購入したい!

流行のタワマンにひとめぼれしたのでマンションを購入したい!

多くの人は自分にとって住みやすいか、自分好みの家であるかで買うことが多いです。

でも、待ってください!

その物件は将来売却する・賃貸にするときに資産価値はありますか?

いざ売るとなったとき価値ががくんと下がる物件は嫌ですよね。

そこで物件の何を見て資産価値を判断すればいいのか。どんな条件を満たす物件が資産価値が高いのか。

物件を「住まい」として考えるのではなく「資産」として考え、

売却時に失敗しない物件を選ぶときのポイントをお話していきます。

1.誰もが欲しい物件は中古でも資産価値が減らない

資産価値とは物件を売却するときどれだけの価値があるかということです。

誰もが買いたい住みたい物件・常に人気を保ち続ける物件です。

よく勘違いされるのが築浅の物件です。

購入するときに築浅がマンションの希望条件としてあがってきますが、

年月が経つごとに築浅ではなくなるので、資産価値を保てるという点では満たせないことになります。

では、具体的には何によって決まるのか①~⑮まで説明していきます。

2.資産価値は「立地」が超重要ファクター

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資産価値を決める基準は、立地が9割・物件のスペックが特に重要であると言われています。

立地は一度決めてしまえば変えることができない財産です。

(1)人気のあるエリアを選ぶこと

立地の中でもかなり重要なのがエリアです。人気沿線の人気駅をピックアップしてみました。

首都圏…港区・渋谷区・江東区

住みたい街ランキング常連…吉祥寺・武蔵小杉・自由が丘

関西…難波・梅田近辺

阪神エリア…西宮・芦屋・夙川

名古屋…栄

京都…四条烏丸近辺

(2)駅から近い物件を選ぶこと

不動産会社が中古住宅を査定する際に、駅から遠ざかるごとに坪単価が値下がるのだそうです。

つまり駅近の物件は資産価値を決める重要なポイントなのです。

駅から徒歩圏内の物件であれば、比較的早く買い手が見つかります。人気のある路線や駅以外では、徒歩5分を境にすぐ売れるかどうか差がついてしまうとも言われるほどです。

高齢化が進んでいるので将来駅近のニーズはさらに増えるかもしれませんね。

(3)最寄駅の交通の利便性があること

交通機関の使い勝手の良さはポイントが高いです。

・複数の路線が利用できる駅

・始発駅

・急行快速の停車駅

・都心やターミナル駅に乗り換えなしで行ける

・短時間でアクセスできる

3.生活を豊かにしてくれる「住環境」

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(4)日当たりは南向きにすること

良いとされている方角は南向き・東向き・西向き・北向きの順番です。南東・南西など「南」が入っていればまず間違いないです。

北向きはやめといた方が無難です。洗濯物も乾きにくい、カビが発生しやすい、電気代がかかる、気持ちが暗くなるなどいいことが一つもありません。

(5)角住戸・上層階を選ぶ

日当たりや眺望の面でも角住戸が人気です。上層階は眺望もいいので上の階ほど需要があります。

(6)間取りはリフォームしやすいこと

リフォームしやすい間取りが資産価値が高いです。

キッチン・お風呂・トイレなどに水回りが分断されず隣接していた方が、将来リノベーションを行いやすい。

リビングと部屋が隣接していた方が、真ん中の壁を取り払ってリビングを広げることができるなどです。

さらに、収納率つまり住まいの床面積に占める収納面積の比率はも、生活する上で程よい物件が良いとされてます。

(7)物件の前面に眺望を妨げる建物がないこと

公園・緑が多い神社の前などは、今後も前面に高層建物が建つ可能性が低く眺望が維持されやすいです。

スカイツリー・富士山が見える物件は資産価値が高いです。

(8)騒音がないこと

騒音もチェックしましょう。飲み屋が隣でうるさい、線路が隣で電車の音がうるさい、大きな道路が目の前にあるなどです。

(9)災害リスクが少ないこと

地震・浸水ハザードマップも調べましょう。最近は災害による被害が増えているので購入する前に調べる方が増えてきました。

自分が売るときにチェックされて難がつかないように下の点も意識しておきましょう。

・近くに沼地・ため池・川・用水路がある

・昔、川や水田だった

・裏に山や崖があったり、岩崖の上である

4.快適に暮らせる「生活の利便性」

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(10)日常生活で必要な施設が十分に揃っていること

大型スーパー・商店街・金融機関・郵便局・行政機関・夜間診療している総合病院などの生活で必要な施設が徒歩10分圏内にあるとポイントが高いです。

(11)ランドマーク的なスポットがあること

井の頭公園・葛西臨海公園・上野動物園などのランドマークスポットが近くにあるとポイントが高いです。

(12)教育施設が多いこと

教育施設が多いと子供がいる家庭に好まれる傾向があります。人気がある学校の学区内かも調べておくといいです。

4.管理体制やメンテナンス

(13)管理会社が入っていること

自主管理だと維持・管理が不十分で未収金が多額になるケースがあります。そのようなトラブルを防ぐためにも管理会社が入ってるかをチェックしましょう。

そしてその管理会社がどのような会社かホームページで確認しましょう。大手デペロッパーのマンションであれば大抵関連グループが管理してますので安心です。

⇒【2017年版】マンション入居者が満足している管理会社ランキングからわかること

(14)修繕計画の有無と修繕積立金が妥当金額か調べる

修繕積立金とはマンションの外壁・屋根・エレベーターなどの共用部分をの耐久を維持するために所有者全体が積み立てるお金のことです。

国土交通省が平成23年4月に発表した「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では、専有面積1㎡につきひと月で200~300円程度が目安となっています。

10~15年おきに大規模な修繕積立工事が必要になってきますが、

その長期修繕計画がちゃんと立てられているか、修繕積立金が積み立てられているかをチェックする必要があります。

修繕積立金が安すぎる物件はメンテナンスが十分に行われないため、中古物件として売り出す際に印象が悪くマイナス評価になる可能性があります。

6.マンションもブランド力で選ぶ時代

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(15)ブランド価値を付けるために大手デベロッパーの物件を選ぶ

購入した後の不具合でアフターフォローをちゃんとしてくれるかという意味でも、大手デベロッパーが販売するマンションが安心だと購入の判断材料にされてきています。

このようなブランドマンションはネームバリューと信頼感で価値が下がりにくいとされています。

ブランド力や適正価格の参考になる住まいサーフィン

住まいサーフィン

住まいサーフィンは無料で登録できますので物件を購入する前に下調べをしといてはいかがですか。 

新築、中古マンションの価格妥当性がわかる【住まいサーフィン】

住まいサーフィンのサービス内容の一部例

・満足度ランキングなどの様々なランキング
・沖式儲かる確率上位10物件
・沖志式中古マンション適正価格
・中古騰落率BEST30&WORST30
・エリア別分譲価格インデックス
・新築価格の推移
・マンション購入安全度
・マンション利回りリポート
・街のブランド「街評価」

住まいサーフィンのサービスの例「売主の総合評価ランキング」

住み心地

7.通勤快速や特急が停車する駅に近い物件が狙い目

通勤に狙い目な駅

毎朝、会社まで満員電車では憂鬱ですよね。通勤は楽にしたいし、座っていきたいものです。

先ほどのポイントで述べた通り、利便性がある駅選びは資産価値が上がります。

駅までの移動にかかる時間はもちろん短いに越したことありませんが、さらにその駅が通勤快速や特急の停車駅だと、通勤の負担はさらに軽減されます。

そのような好立地の物件は希望者も多いので、資産価値を考える上で判断に加味されることもあるそうです。通勤・通学がよりストレスフリーな物件かどうかもチェックしておきましょう。

8.マンション査定で売却金額を把握しておこう

新たにマンションを購入するということは、今所有しているマンションや家を売ることになります。

そこでどれくらいの値段で売れるか知るために、無料で査定できるサービスの活用をおすすめします。

HOME4U

HOME4UはNTTデータが運営する不動産査定サービスです。

およそ60秒の簡単入力作業をするだけで、500社以上の不動産会社の中から最大6社まで査定をしてもらえます。

もちろん値段に納得がいかない場合は断ることもできますので安心してください。

会社によっては査定額が500万も差が出たケースもある様なので、売却の際に損をしないためにも活用してみてはいかがでしょうか。

⇒ HOME4Uで自分の家の値段がいくらになるか見てみる

10年経っても資産価値が下がらないマンションの選び方のまとめ

マイホームを購入することは一生に一度なので、勢いで購入して後悔のないように念入りに下調べが必要です。

そうならないためにも、是非15つのポイントをチェックして大きな買い物を素晴らしい思い出にしてほしいです。

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