売れない土地を売る8つの方法

需要が少なく売れない土地を持っている場合は、売るための方法を考え直さなければなりません。

誰もが自分の土地を高く売りたいと考えていると思いますが、長期的な目線で見ると土地を持っているだけでも、税金や維持費などがかかりますので、その値段を安くしたとしても、早く売ったほうが良いという場合もあります。

では、土地を売るためにはどのようにすればよいのでしょうか。今回は「売れない土地を売る8つの方法」ということで、その方法を具体的にご説明いたします。

1.適正な価格か考え直す

土地が長い間売れていない場合は、価格に問題があるという可能性があります。では、価格に問題があった場合どのような対処法を取ればよいのでしょうか。

短期的ではなく、長期的な目線で

売れない原因として、価格が適正でないという場合があります。また、価格が適正であったとしても、売れないという場合もあります。

いずれにしても、土地を長く持つことで、固定資産税などの税金を負担しなければなりません。目先の利益のみを考えていては、後々、損をすると言う可能性もあります。

「損して、徳取れ」ということではありませんが、一時的に価格を下げてみるのも大事なことです。

土地の売り手で、価格だけは譲れないという人はとても多いですが、値下げをすることで、長期的に見るとプラスになるということもありますので、まずは一度適正な価格か見直してみましょう。

価格の見直しをする時には、「自分の都合だけで、価格を高くしていないかどうか」、「査定価格をうのみにしていないかどうか」、「買い手の気持ちに立って考えているかどうか」を判断の基準とすると良いです。

売れない土地を抱え込んでいる人に多いのは、目先の利益に執着していて、その後が見えていないというケースです。

土地が売れない場合、その価格にこだわっていても売れることはないでしょう。すると、よりいっそう土地の価値が下がってしまう可能性もあります。

そうならないためにも、なぜ土地が売れないのかを考えて、価格を少し下げるということも視野に入れましょう。

もしその土地の需要があまりないならば、ずっと持っていたとしても利益はあまりないので、すぐに現金に変える工夫をしましょう。

不動産業界では、ある事柄に執着してしまうと、かえって損をするケースが非常に多いです。まずは、適正な価格かどうか考え直しましょう。

価格を下げる場合には

土地の価格を下げると決めた場合には、「相場価格の2~3割安くすることで、買い手が見つかりやすくなる」ということを意識しましょう。

2~3割というと、かなりのウェイトを持っていかれるような気もしますが、後のことを考えるとそのほうが良いというケースもありますので、慎重に考えてみましょう。

そもそも、査定価格が高すぎたというようなケースもありますので、複数の会社から査定してもらいましょう。

最近では、インターネット上のサイトでも、無料査定してくれるというところもありますので、参考にしてみるとよいです。

2.不動産会社との契約を見直す

マンションや土地などの不動産を扱う場合、素人が不動産を売買することはとても難しいために、不動産の専門家である不動仲介業者を間に挟むことが多いです。

そのような専門家である不動産業者ですが、もし土地が長い間売れていないのならば、その責任は、不動産業者にあるかもしれません。その場合はどうすればよいのかご説明いたします。

連絡がこまめに来ているかどうかを見直してみる

まず、確認すべきポイントは、不動産業者から「連絡がこまめに来ているかどうか」を見直してみることです。

不動産の売買する際には、買い手と売り手の間の不動産業者が重要です。買い手が連絡をしているのに、その連絡が滞っているような場合は、不動産業者が役割をはたしていないのかもしれません。

もし、こまめに連絡がこないような不動産業者の場合は、すぐにでも変更したほうが良いでしょう。

また、その不動産業者と専任契約を交わしている場合は、定期報告が法律で義務付けられていますので、こまめに連絡が来ない場合は、違反していることになります。

そのような場合も、すぐに不動産会社を変更するようにしましょう。

不当な広告費用を請求されている場合は?

最近は、減ってきていると言われていますが、不動産業者の中には、不正を働くような業者もあります。

しばらく土地が売れていないような状態が続いて、不当な広告費用を請求されているという方は、一度、弁護士や司法書士などの法律の専門家に相談してみましょう。

もちろん、そのような業者は少なくなってきていますが、法律に詳しくない人を騙そうとする悪質な業者がいるということも頭の片隅に置いておきましょう。

その他の違反行為としては、登録証明に物件を登録していないというケースもあります。登録証明とは、どのような不動産会社でも見ることができる物件情報サイトです。

専属専任契約の場合には、法律でその登録が定められています。しかし、物件の登録をすることで、他の不動産業者がその物件に目を付け、仲介手数料を受け取ってしまうということがあるので、それを恐れて登録しない不当の不動産業者もあるようです。

長期的に土地が売れていないこと、そしてなおかつ、不動産業者に不信感を抱いている方は一一度登録証明書があるかどうかを見せてもらうようにしましょう。

媒介契約を考え直してみる

不動産業者に仲介を依頼する際には、必ず媒介契約を結びます。媒介契約には専属専任契約、専任契約、一般契約の3種類があります。

専属、専任契約の場合、特定の1つの業者とのみの契約となっているので、その分、土地が売れるように広告を出し、積極的に不動産を売り出してくれます。

一方で、一般契約の場合は一社だけなく、数種類の業者と契約を交わしてよいことになっているので、どの業者もあまり集中的にその物件をプッシュしてくれるということはありません。

もしも、一般契約の場合は、それらの数種類の業者の中から、一社を選んで専属契約してみましょう。以前よりも、熱心に取り組んでくれる可能性が高まります。

専属契約をすでに結んでいて、土地が売れずに困っているという方は、一度その契約を破棄して、他の業者に変更してみるとよいかもしれません。ただし、専属契約の場合はその期限が決められているので、注意しましょう。

3.買い手を自分で見つける

土地が売れない場合、自分で買い手を見つけるということも出来ます。しかし、土地などの不動産を個人で売る場合は注意が必要です。詳しく説明していきます。

土地を個人で売る場合には注意が必要

土地や建物などの売買は、宅地建物取引業法という法律で制限されています。どのような法律かというと、個人が不特定多数の人や企業に土地や建物などを販売する場合には、専門の免許が必要になるという法律です。

ただし、不特定多数を相手にせず、反復継続しない場合は問題ないので、個人間の取引は可能です。

違反すると300万円以下の罰金、あるいは3年以下の懲役が科されます。

買取り業者に引き取りを依頼する

どうしても土地が売れないという場合は、買取業者に引き取ってもらうという方法を選ぶことも出来ます。

買取業者に依頼すれば、短期間で売却することが可能になるだけでなく、仲介手数料を削減することが出来るといったメリットもあります。

通常、不動産の売却には3か月以上もの時間がかかるケースも多いですが、買取業者ならば、数日から数週間以内に土地を現金化することが出来ることがあります。

ただし業者に引き渡すために、当然その値段は安くなるといったデメリットもあります。その買取の相場価格は、60%前後と言われています。1200万円の土地ならば、720万円前後になります。

隣地の所有者に格安で譲る

あまりお勧めの方法ではありませんが、隣地の所有者に譲るという方法もあります。不動産は、とても価格が高く、知人に買ってもらうというわけにもいきません。

しかし、隣地の所有者ならば、すぐ横の土地になるために、欲しいという人もいるかもしれません。

隣地の所有者にも、離れた土地より自分の土地を広く持てるようになるというメリットがあるので、相手が欲しがっている場合、簡単に交渉成立する可能性もあります。

ただし、いくら隣だからと言って、欲しくない土地の場合は、格安で譲ることを覚悟しなければならないでしょう。

専属専任契約を交わしている場合は、自分一人で売買することは出来ない

自分で買い手を見つけるときに、注意しなければならないのは、契約の形態です。もし、専属専任契約を交わしている場合には、必ず不動産会社を通して不動産を売買しなければなりません。

そのようなことにならないために、自分で買い手を見つけるつもりがあるならば、専任契約や一般契約を結ぶようにしておくと良いです。

広すぎる土地は分筆する

広すぎる土地は、固定資産税などの維持費用も高くなることが多いので、個人で扱うことが難しく、売るのが困難になります。

2013年時点での総務省統計局の統計では、持ち家の全国平均は約297㎡ですので、400㎡以上の土地は、広すぎるとされるかもしれません。そのような場合は、土地を分筆するという方法があります。

土地の分筆とは、土地を分けて、境界を定め、1つの広大な土地を2つ以上に分けることを言います。

ただし、分筆をするには、測量という作業が必要になります。測量の作業は通常は個人ですることは出来ませんが、測量を専門家に任せて、分筆登記を自分ですることは出来ます。では、どのようにして分筆登記をするのかご説明いたします。

分筆登記の仕方

個人で分筆する時には、まず「測量」が必要です。先ほども述べましたが、測量を個人ですることは難しいので、ここは専門家に任せるようにしましょう。

測量で、大切なことは、「土地の境界の位置をはっきりさせる」ことです。分筆登記とは、1つの土地を複数に分ける作業のために、境界をしっかりと定める必要があります。

土地境界測量は、専門の土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。その費用は30万以上かかることもあります。

土地家屋調査士は、技術によってその依頼額が大幅に違いますので、一度複数の事務所に見積もりをお願いしてみましょう。

値段だけで決めてしまうと、後で失敗することもあるので、相対的に判断すると良いでしょう。そうして出来た確定測量図を基盤として、地積測量図を作成します。

その後に、登記所に必要な書類を提出すれば、分筆登記の完了です。

分筆するときの注意点

分筆の際の注意点としては、「接道義務」に注意することです。どのような建物も、建物基準法という法律によって、ルールが決められています。

建築基準法のルールとして、建物の敷地の幅4メートル以上道路に2メートル以上接することが義務付けられています。このことを接道義務と言います。

これに反してしまうと、建物が建てられなくなるだけではなく、その土地の価値がなくなってしまいます。他には、分筆をして土地を売る場合、水道管が両方の建物に通っているかどうかを確認しましょう。

もしも通っていないならば、買い手が一から水道管を引かなければならないので、その分の費用が掛かってしまいます。そうなると、買い手の費用がかさむため、売りづらくなることもあるのです。

損切を恐れない

資産運用をしていて、売れない土地を持っているという方は「損切り」をするのも大切なことです。

損切とは、投資をした額が戻ってこないとわかっていても、その土地で利益を得ることをあきらめることです。なぜ損切をするのでしょうか。そ

の理由は、損切をしないために、もっと損をするというケースがあるからです。

損切をすべきタイミングは?

売れづらい土地を持っていても、その土地が今後、利益を産んでくれる可能性は低いです。そればかりでなく、維持費用がかさみ、長期的な目線で見ると、損をするというリスクもあるのです。

しかし、そのようなことばかりではなく、急に買主が見つかるようなケースもあります。不動産運用をする場合、どのように転ぶのかわからないために、そのタイミングが非常に難しいです。

損切をするタイミングを選ぶコツとしては、「長期的なスパン」で考えることです。短期的な損失ばかり考えていては、長期的な目線で見ることが出来ません。

大切なのは、今よりも未来です。例えば、売れづらい土地の価格を下げて、その土地を売ったお金で他の物件に投資するということも出来ます。

境界を確定させる

土地が売れない時は「境界確認」するのも有効な手立てとなります。元から境界確認済みの土地ならば、境界確認をする必要はありませんが、そのような土地でないならば、してみましょう。

先ほど説明したように、境界を確認するためには、その専門家である土地家屋調査士に依頼しなければなりません。その費用は30万円ほどかかることもありますので、リスクはあります。

境界が明確になっていない場合、隣人と何かあったときにトラブルになる可能性があるのです。

そのような危険性がないので、「境界確認済み」の土地は非常に安心感があるのです。30万という一時的な投資をしたほうが、その後に、土地が売れやすくなる場合もありますので、一度よく考えてみると良いでしょう。

土地家屋調査士に依頼するときの選び方のポイントは、報酬額のことをきちんと話せるかどうかということです。

費用の話を避けたり、話を逸らすような事務所に依頼してしまうと、後々、高額な請求が来てしまうこともあります。

事前にしっかりと報酬について話しておきましょう。また、気兼ねなく相談に乗ってくれるかどうかというところも見て、判断すると良いでしょう。

わからないことがあるのに、中々相談することが出来ない事務所だと、後で必ず、不満が出てきてしまいます。

相手の立場に立って考えてみる

どうしても土地が売れない場合に、相手の立場、つまり買い手の立場に立ってみることも大切です。

土地を高く早く売りたい、というような売り手の気持ちばかりが先行してしまうと、買い手の気持ちを理解することが出来なくなってしまうことがあります。

そのようになると、本来、売れるような好物件の土地であったとしても、買い手から見た時に、どこかひっかかるようなところが出てきてしまい、長い間売れなくなっていたというケースもあるのです。

そうならないためには、一度買い手の気持ちに立って、客観的に自分の物件を見直してみましょう。

価格が問題なのか、条件が問題なのか、理解することが出来るかもしれません。それに応じて、どうすれば売ることが出来るか考えることが出来れば、自然と物件を欲しがる人が出てくることでしょう。

それでも売れない場合は

土地を売ろうと試みたがどうしても売れない、という場合は寄付するという手段もあります。

せっかく持っている土地だからと言って、利用できない土地に税金を取られるのは、とてももったいないことです。

しかし、寄付と言っても誰でも受け取ってくれるわけではありません。では、どのようなところに寄付すればよいのでしょうか。

個人への寄付

個人への寄付は、かなり難しい方法ですが、先ほど述べたように隣地の所有者ならば、受け取ってくれる可能性があります。

ただし、その際には、贈与税に注意が必要でしょう。土地は、資産としてみなされるので、寄付された人に贈与税が課税されます。

そうは言っても、どうしても売れない土地に高い評価額がつくはずはありませんので、贈与税もそこまで高くはならないでしょう。

また、贈与税には基礎控除と言って、税金を免除される額があります。それは、贈与した土地が110万円以下の場合です。

実際に贈与するとなった際には、贈与契約書を作成しなければなりません。贈与というのは財産の相続と同じような扱いになるので、必ず書面に残す必要があるのです。

しっかりと贈与契約書が作れていないと、あとでトラブルになることもありますので、費用はかかりますが、司法書士に作成を依頼することをお勧めします。

自治体への寄付

土地がどうしても売れないという場合には、自治体への寄付という方法もあります。ただし、自治体にその土地の目的用途がないと判断されてしまうと寄付できないこともあります。

自治体の財源の重要な要素に、市民から徴収する固定資産税があります。しかし、地方の自治体がどのような土地でも受け入れてしまったとしたら、固定資産税を徴収することが出来なくなってしまいます。

だから、自治体に利益のある使用できそうな土地のみ寄付することが出来るのです。では、自治体へ寄付すためにはどうすればよいのか見ていきましょう。

自体への寄付の仕方

各自治体によって、その寄付の方法は異なってきますが、大まかに分けると、まずは担当窓口に行って、相談します。

そして、自治体が有益な土地かどうかを調査します。調査の結果、有益と判断された土地なら、必要書類を受け取り、土地を寄付することが出来ます。

法人への寄付

法人といっても、「公益法人」と「営利法人」の2つに分けられます。どちらに寄付するかによって、寄付できるかどうかも変わってきます。

公益法人は、利益を目標とせずに、慈悲などの公益を目的といった団体なので、こちらのほうが寄付できる可能性は高いです。

一方で、営利法人は利益を目的とした一般企業なので、寄付するのは難しいと思っておいたほうがよいです。

営利法人に寄付する場合

営利法人に寄付する場合は、自分がその会社の関係者である場合などでなければ、寄付することは非常に難しいことでしょう。

営利法人なので、当然、利益を上げられなくなった土地を欲しがるという可能性は低いです。

公益法人に寄付する場合

公益法人は、具体的には、学校やNPO法人などの団体があります。公益法人は、教育や文化などの貢献がその目的となりますので、税金に関しても優遇されます。

本来、土地を譲る際には、土地は不動産とみなされるために、幾分かの税金がかかりますが、公益法人に寄付する場合には、その税金が免除されることがあります。

だからこそ、公益法人ならば、処分に困った土地を引き受けてくれるかもしれません。

まとめ

いかがでしたでしょうか。今回は「売れない土地を売る8つの方法」ということで、ご説明いたしました。自分の土地を持っているから良いということではありません。

土地を持っているからこそ、維持費などで毎年、自分の資産を削っているということもあるのです。そのようにならないためには、まず、「適正な価格かどうか見直す」ことから始めてみましょう。

金額を下げることによって、早く売ることが出来る可能性が高まります。

次に「不動産業者との契約を見直す」ということをしてみましょう。不動産業者には、当たり外れがあるので、信頼できないような業者ならば、すぐに契約を破棄するべきです。

リスクはありますが、思い切って「広すぎる土地は分筆する」ということも大切になります。資産としての価値は高くても、広すぎる土地はあまり人気がありません。

分筆することによって、土地を分割することが出来るので、買い手が見つかるかもしれません。その他にも「損切を恐れない」ことや、「自分で買い手を見つける」ことなど、売れない土地を売るためには様々な方法があります。

いずれにしても、大切なことは「自分で動くこと」です。いくら不動産の専門家である不動産業者に頼んだからと言って、売り手である本人が動かないことには、チャンスを無駄にしてしまうことになります。

まずは、なぜ土地が売れないのか考えてみることから始めてみましょう。

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