空き地を有効活用! 土地を探して駐車場経営をしよう

空き地を有効活用して駐車場として経営することで、収益を生む土地に生まれ変わらせてみませんか?

経営と聞くと敷居が高いようなイメージがありますが、駐車場経営に関しては始めるにあたってのハードルやリスクが非常に低いのが特徴です。

土地をお持ちの方であれば、土地活用の業者に相談し、導入して1か月ほどで収益化できることもあるようです。

今回はそんな駐車場経営の始め方を見ていき、実際にどれくらい稼げるのかを検証していきます。

1.駐車場経営のはじめかた

駐車場を経営する多くの方は業者と提携して運営をしております。

土地を駐車場にするための工事や運営には多くの手間がかかるからです。

また、立地にもよりますが、1台ごとに契約金額が決まっている月極駐車場より、時間効率の良いコインパーキングの方が収益性が高くなることもあります。

その為、業者に委託してコインパーキングを経営することを中心に見ていきたいと思います。

土地を持っている方の駐車場経営

1.初期費用0円!毎月決まった額の収入を得る「一括借り上げ方式」

土地をお持ちであれば、

  • 初期費用0円
  • 稼働状況によらず決まった額の収入
  • 契約期間満了後はいつでも解約できるx

どのような方法かというと、駐車場運営会社に土地を貸して駐車場を運営してもらう“一括借り上げ方式”です。一括借り上げ方式一括借り上げ方式で業者と契約をすれば、土地を貸したらその後の土地整備や運営は全て業者が行います。

地主は何もすることもなく、毎月定額の賃料収入を得ることができます。仮に稼動が悪くても定額で支払われるので安心です。

さらに、土地整備や機器の設置、運営にかかる費用の全てを業者が負担することがほとんどなので、初期費用ゼロで始めることができるのです。

※固定資産税などの公租公課に関しては地主の負担になります。

また、これは全体に言えることですが、借地権や営業権が発生しないため、契約満了後はいつでも解約できるのです。

その為、他にその土地に用途が見つかった場合には転用がききやすいというメリットがあります。

2.収益性重視!稼働に応じて収益もUP「管理委託方式」

一括借り上げ方式を採用すれば、空車リスクは回避できるものの、収益が一定以上になることはありません。

そこで、繁華街や商業施設周辺などの収益性の高い立地であれば、稼働状況に応じて収益も上がる“管理委託方式”にすることもできます。管理委託方式管理委託方式でも、土地整備や運営・管理は業者が行います。

ただ、工事費用や機器代金などの初期費用は地主の負担となり、毎月収益の一定割合の委託料を業者へ支払います(委託料は運営業者によって異なります)。

その代わり、稼動が高ければ高いほど収益も上がっていきます

3.迷ったときは「月極駐車場」

 月極駐車場であれば、コインパーキングのように舗装や機器類の設置も必ずしも必要ではありません。

砂利地にロープなどで区割り線を引くだけでも運営できる為、初期費用を大きく抑えることができます。

また、機器のメンテナンスや集金の手間がなく、契約を取ればあとは定期的に清掃をするくらいなので個人でもやりやすいでしょう。

土地を持っていない方の駐車場経営

1.土地を借りる、または購入する

土地をお持ちでない場合は、借地、または新たに購入することで始めることができます。後は土地をお持ちの方と同じ流れになります。

ただ、どのような土地でも良いというわけではなく、利用が見込めるような立地の土地を選ばなければなりません。

<土地探しのポイント>

  • 繁華街や商業施設が近くにある
  • 駅やホテルの近辺
  • 戸数分の駐車場が用意されていない大型マンション等の近辺
  • 駐車場が無い住宅が多い住宅地
  • 路上駐車の多い地域
  • 更地になっている土地であること

また、荒れている土地や既に何かしらの建造物が建っている場合は、整地費用がかさみますので、避けるのが無難です。

一番重要なことは、その地域の駐車需要と周辺にある駐車場の利用状況などをしっかりと調査するということです。

2.駐車場運営会社から土地を借りる

業者から土地を借りて経営業者から土地を借りて運営する場合、多くはこのようになっております。

業者は、駐車場として収益性の高い土地をプロの目線で集めています。その土地を地主から借り受けてオーナーに転貸する形です。

初期費用はオーナーの自己負担となりますが、プロ目線で選定された土地で経営ができることは大きなメリットでしょう。

3.個人で駐車場を経営する

土地の整備や機材の設置、運営までを行う場合、次の業務が発生します。

  • 土地をお持ちでない場合は市場調査
  • 役所への届け出
  • 工事の発注
  • 精算機などの機器類の購入・設置
  • 保守点検や清掃、集金作業
  • クレームや問題発生時の対応 他

届出は、「500㎡以上の土地」「コインパーキングの運営」「都市計画区域内での営業」などの場合は役所への届出が必要になります。

着工から機器類の設置まで順調に進んだとしても、日常的に発生する業務が多岐にわたるため、本職をお持ちの方は業者への委託が無難でしょう。

どの経営方法が良いのか【一括借り上げ・管理委託・個人経営】

経営方法

初期費用

維持費

運営

収益

一括借り上げ

業者負担

業者負担

業者

稼働によらず毎月定額

管理委託

自己負担

業者負担

業者

稼働に応じて収益も増減

個人経営

自己負担

自己負担

自己経営

稼働に応じて収益も増減

※上記は必ずしもこうなるわけではありません。

土地をお持ちの方で収益を上げたい方は、まずは一括借り上げで駐車場経営を始めるのはいかがでしょうか。

最初の契約期間を2年程度に短く設定しておき、もし他に用途が見つかればすぐに解約できるよう相談してみるとよいでしょう。

また、十分な収益が見込める立地であれば管理委託方式をとることで大きな収益が得られるでしょう。

管理委託方式であっても、複数箇所の駐車場経営が上手くいけば、毎年まとまった収益を得ることができ、年間収益500万円を超えるなんてこともあるようです。

また、自己資金と時間にある程度の余裕がある場合は自己経営という方法も良いでしょう。収益が100%手取りになるからです。

 

2.初期費用と維持費(ランニングコスト)と税金

  •  一括借り上げ方式 ⇒ 初期費用、維持費共にゼロ
  • 管理委託方式 ⇒ 初期費用はオーナー、維持費は業者が負担
  • 個人経営 ⇒ 初期費用、維持費共に自己負担

 初期費用は300万円前後が目安

 場合にもよりますが、コインパーキングには、これだけの投資をしなくてはなりません。

  •  アスファルト舗装、外壁やフェンス
  • 歩道の切り下げ工事
  • 精算機、ロックプレート、照明機器、看板等の設置

 工事費用だけで見ると、おおむねこれくらいの費用になります。

  • 50㎡→90~110万円
  • 100㎡→100~120万円
  • 300㎡→180~200万円

これに加え、精算機は1台100万円弱の値段になりますので、5~10台ほど駐車できる規模であればトータルで300万円前後にはなるでしょう。

短期での営業を予定されている場合は、機器類は月々4万円程度~リースで済ませるという手もあります。

維持費(ランニングコスト)

毎月の経費には主に管理料と賃料以外で、毎月おおよそ2~3万円程度になります。

  • 電気代
  • 清掃費
  • 保守点検、メンテナンス
  • 管理委託方式であれば委託料
  • 借地での経営の場合は土地の賃料

また、業者へ委託する場合は売上の5~10%程度の委託料になります。

同じ不動産投資である賃貸経営と比べると、ランニングコストが圧倒的に低いということが言えます。

税金が高くなる場合がある

通常、土地が住宅用地である場合は固定資産税と都市計画税に減税措置があります。

土地の面積

固定資産税の減税割合

都市計画税の減税割合

~200㎡

1/6

1/3

200㎡~

1/3

2/3

しかし、砂利地で経営する駐車場の場合は“住宅用地ではない”との扱いを受けるため、減税措置がないのです。

固定資産税は6倍に、都市計画税は3倍に跳ね上がってしまうことになります。

 

3.駐車場経営はどれくらい儲かるのか

 一括借り上げ方式をとる場合は業者との契約次第になります。

 ここでは、駐車場経営の利回りについて見ていきます。

 こんなに高利回り!駐車場経営が人気なワケ

 まずはこちらの図をご覧下さい。

コインパーキングの利回り例

いかがでしょうか?ここでは、 この条件で見ています。

  • 自己所有の土地で管理委託経営
  • 平均的な初期投資額
  • 立地にもよりますが少々低めの料金設定
  • 平均的な稼働率
  • 100㎡~125㎡程度の土地

 低めの料金体系と平均稼働でも利回り96%にもなるのです。

 利回りが96%ということは、それはつまり初期投資額を約1 年間で回収することができるということです。

 1年後からは、毎月16万円の利益が丸々手元に残るようになるのです。

 注意したいのは、 ということです。

  • 借地および購入した土地での経営の場合は利回りが下がる
  • 各種税金を含めると利回りは下がる

初期投資額が増えると回収にも余分に時間がかかりますから、その分利回りも下がるのですね。

 赤字になる分岐点

 やはり、自己資金を投入して失敗することは避けたいですから、どのような場合に赤字になるのかは非常に気になるかと思います。

 そこで、どの程度の稼働率で赤字に転落するかの分岐点を下記の条件で見ていきます。

  •  駐車台数5台
  • 駐車料金は昼200円/時、夜100円/時
  • 土地の賃借料・購入費、税金は考慮しない

 「稼働率の分岐点は11%~15%」

上記同様のケースであれば、月間の経費は4万円程度。

昼(8時〜24時)16時間と夜(0時〜8時)の丸1日、5台分埋まっているとすると、16時間×200円+8時間×100円が5台分ですから、2万円の収益に。これが月間30日なら60万円が上限の収益となります。

60万円に対して想定経費は4万円ですので、稼働率で言えば7%弱あればトントンということに。投資金額にもよりますが、稼働率がおおむね15%程度であれば、このケースでは安心できそうです。

周辺の駐車場の稼働状況も見極めつつ、ある程度の需要が見込めそうかどうかは確認しておきたいですね。

 儲からないと言われるワケ

 駐車場経営は、しばしば儲けが少ないと言われることがあります。これだけの高利回りで儲からないとは一体どういうことなのでしょうか?

 その理由は、「利回りが高い≠利益が大きい」ということです。

 利回りは、投資金額を1年間で回収出来る割合を表しています。例えば、

  •  初期投資200万円、利回り96%の駐車場経営 ⇒ 年間利益192万円
  • 初期投資5,000万円、利回り10%の賃貸経営 ⇒ 年間利益500万円

 つまり、駐車場経営は賃貸経営に比べて圧倒的に初期費用が少ないので、いくら高利回りでも利益自体は賃貸経営より低いことが多いのです。

 とは言え、初期投資が200万円ほどであれば、丸2年経過した時の累計利益は100万円をゆうに超えます。

 賃貸経営には及びませんが、始めやすさとリスクの低さを鑑みると十分な利益なのではないかと思います。

 

4.駐車場経営のメリット・デメリット

  1. 土地の転用がしやすい
  2. 数ヶ月程度の短期から契約可
  3. 一括借り上げなら初期費用ゼロ、毎月定額の収入を得られる
  4. 開業まで最短1週間
  5. 災害リスクに強い
  6. 契約期間を満了すれば、いつでも解約できる
  7. 業者が全ての業務をおこなってくれる
  8. 狭い土地や変形地でも経営できる

注目すべきは、①と②、⑦でしょう。

用途のない土地を一時的にでも活用したい場合には、駐車場にして収益を生む土地にすることが容易なのです。

舗装や設備設置などの工事は、よほどのことがない限り数ヶ月もかかったりはしません。

借地権や営業権は発生しないため、短期契約であれば満了後すぐに別の用途に転用することが可能です。

その為、「半年後から使う予定だが、それまでの使い道がない」というような時にはもってこいです。

また、仮に売上が伸びずに赤字が続いた時には、すぐに撤退することが出来るため早い段階で損切りができます。

デメリット

  1. 減税措置がほとんどない
  2. 他の土地運用と比較して、利益が少ない
  3. 駐車需要減少の可能性
  4. 周辺環境の変化に左右される

前述の通り、駐車場は自用地扱いを受けるため減税措置がありません。宅地から駐車場にした場合、税金が6倍になることがあります。

また、土地活用として人気の高い賃貸経営と比べると利益は下がります。

その反面、低リスク低投資なので着実な収入を得たい場合はデメリットではなくなるしょう。

今後は、少子高齢化や首都圏の車離れが進む中で、今後自動車の利用者自体が減少すると思われます。

さらに、商業施設近辺に駐車場を構えたとしても、開発や撤退などでその地域の駐車需要が変わることもあります。

このように、社会状況によって影響を受ける点はデメリットだと言えます。

 

5.駐車場経営の注意点

これから駐車場経営を始める際に、注意すべき点をご説明していきます。

1.借地経営の場合は、契約打ち切りの可能性

投資金額回収前に賃借契約を打ち切られることがあります。

駐車場経営における転用のしやすさが裏目に出ることもあるのですね。そうなると、未回収の投資額がそのまま赤字となってしまいます。

そのリスクは、購入するなどして土地を所有することで回避できます。

2.様々なトラブルの発生

運営時には様々なトラブルが発生します。

  • 利用者のエンジン音への近隣住民からの苦情
  • 盗難、損壊などの被害
  • 設備不良や破損により、自動車に損害が出る

これらのトラブルは、業者に管理を委託することでほぼ解決します。しかし、管理が不十分であった場合などは賠償責任が生じることがあります。

業者に委託したとは言え、日頃から近隣の方への配慮と利用しやすい環境づくりは、業者とともに取り組むべきでしょう。

 

6.駐車場経営はこんな人に向いている!

以上を踏まえて、駐車場経営は、これらの方に最適な土地活用です。

  • 低リスク低投資で毎月の副収入を得たい
  • 大きな利益より、小額でも着実な利益を得たい
  • 土地はあるけど使い道がない
  • 土地を運用する予定はあるが、半年以上先の話だ
  • 好立地の空き地を発見した

賃貸経営より利益は少ないですが、その分着実な利益を生むことができるかもしれません。

 

7.駐車場運営会社はスマイスターで探す

駐車場経営

これから経営を始めるにあたって、信頼のおけるパートナー、つまり駐車場会社とのお付き合いは非常に重要です。

そこで、複数の運営会社に同時に資料請求ができる「スマイスター」で探すことをおすすめします。

自力で多くの会社の中から自分に合う会社を探すことは骨が折れますが、スマイスターなら一括で資料の請求ができるので手間がかかりません。

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8.空き地を有効活用! 土地を探して駐車場経営をしようのまとめ                        

いかがでしたか?駐車場経営は、当初まとまったお金や少し知識が必要な投資ではありますが、検討に値する投資方法ではないでしょうか。

遊んでいる自己所有の土地にお困りの方や、これから不動産投資をしたいとお考えの方は、まずは駐車場経営から始めてみてはいかがでしょうか?

この記事が、皆さんの駐車場経営の一助になれれば幸いです。

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