リスクはあるの?土地信託のメリット・デメリット

資産運用の方法として、「土地信託」という方法があります。

土地信託は、自分で土地を管理・運用するのではなく、専門家である信託会社や信託銀行に委託して、土地の運営をしてもらうことが出来ます。

土地信託にはメリットがある一方でデメリットがあります。

それでは土地信託はどういうものか、土地信託のメリットとデメリットはどのようなものか説明していきます。

土地信託って?

土地信託は、ある一定の期間、専門家である信託銀行などに不動産を託して、その管理や運営をしてもらう制度のことです。

自分で、土地を運営するという人も大勢いますが、やはり土地の運営は、専門の知識、そして経験が物を言う世界ですので、土地を持っているからといって、素人に不動産運営をするのは非常に難しいです。

そのような場合に、土地信託という制度が有効になってきます。専門の免許を持ったプロの信託会社が、依頼された土地を運用することで、その収益を得ることが出来ます。

もちろん、その分のマージンは、差し引かれることになりますが、それでも専門家が土地を運用してくれることで、確実性が増すので、十分なメリットになるということが出来るでしょう。

また、投資には多く分けて、2種類の投資があります。利益を自分で生み出すような投資と、他人に委託して利益を受け取ることのできる投資です。

どちらのほうが良いということは、一概に言うこと出来ませんが、土地信託は、後者に値します。

専門の信託会社に任せる

土地信託を委託するときに、家族が不動産に詳しいというような場合は、家族に委託するということも出来ますが、その際には「営業行為」でないという場合のみ委託することが出来ます。

土地信託を営業行為として行う場合は、法律で専門の免許が必要ということになっているからです。

また、不動産は他の投資に比べて、金額が大きくなることが多いので、出来るならば、専門家に頼んだ方が良いでしょう。

信託会社にも数種類のタイプがあります。大きく分けると、信託業務も引き受けている信託銀行、そして、信託業務を専門に行っているそのほかの信託会社になります。

こちらも、どちらのほうが良いのかということは、明確に断言することは出来ませんが、多くの委託者は、銀行の方が信頼できると考えて、信託銀行に依頼するようです。

信託受益権とは?

多くの資産運用の場合は、自分の資産を売買することで、資産の所有権が売り手から買い手へと移動します。

これが一般的な資産運用の仕組みですが、信託受益権の場合は、資産をいったん信託銀行などに信託します。

そして、その資産から発生した利益を受け取る権利を得ることが出来る、このことを信託受益権と言います。

この信託受益権は売買することも可能です。

土地信託の流れ

土地信託には、ある程度の流れがあります。権利や土地の扱いがどのように変わっていくか、ということです。

まずはじめに、土地の所有権はもともとの土地所有者から、信託契約を交わした後には信託会社に移ります。

次に、信託会社は土地を使って資産運用を行います。そして最後に、信託契約が終わると、その土地はもともとの所有者のところに戻ってきます。

大まかに説明するとこのようになります。では、もう少し具体的に見ていきましょう。

信託契約を結ぶと、信託受益権を得ることが出来る

はじめに、信託会社と土地所有者が、信託契約を結ぶことからスタートします。そして、信託契約が締結されると、その土地の所有権は信託会社に移ります。

この際に、「登記」といって、個人や法人などの重要な権利や義務を、不動産の法律によって保護し、円滑な取引を行うために、書面に残しておきます。

そして、登記が完了したら、信託会社が土地の所有者となります。一方で、もともとの土地の所有者は委託受益権を得て、その土地の収益を受け取る権利を得ます。

信託契約後に、信託会社がすること

信託契約後に、信託会社は、その土地を使って資産運用をします。第一に、賃貸収入を得るために建物を作るケースもあります。このような方法は、賃貸型と言われる土地信託の手法になります。

その他にも、処分型と言われる方法もありますが、その方法を利用する場合には条件が悪く、建物を建てても利益が見込めない土地など、最終手段として使うことが多いので、今回は賃貸型に焦点を当てて説明します。

賃貸型を利用した信託契約では、その事業を基本的にすべて、信託会社が行うために、委託者が自らその事業に関わるということをする必要はありません。

委託者が受け取ることの出来る収益

信託会社は、委託された土地を使い、そこに建てた建物の賃貸収入を、収益にします。

その収益の中から、建物費用、税金、委託料を差し引き、その残りの金額が委託者の収益になります。

利益を上げられた場合には、収益を受け取ることが出来ますが、もしも差し引きの結果、利益がなかったのならば、当然その収益を受け取ることは出来ません。

土地信託をすれば、必ず配当がもらえるということではないので、注意しましょう。

もしも赤字になってしまった場合は、追加の費用が掛かることもありますので、信頼に値する信託会社を選ぶことが大切になってきます。

信託契約終了時には?

信託契約終了時になると、もちろんその土地が委託者に返却されます。さらに、その土地だけでなく、信託会社が建てた建物も一緒に戻ってくるのです。

これが土地信託の大きなメリットになるでしょう。詳しいメリットは後述します。

ただし、契約期間終了の際に、まだ借入金が残っているような場合には、それ相応の手続きをしなければならないので、注意が必要になります。

土地信託のメリットとは?

土地信託は、メジャーな資産運用の方法ではありません。そのメリットとデメリットをよく考えて、利用するかどうかを決めることが大切になってきます。まずは、そのメリットをご紹介いたします。

 土地信託のメリット

  • 土地に関する知識や経験が要らない
  • 高額な資金を必要としない
  • 契約後には、土地だけでなく、建物も受け取ることが出来る
  • 専門家に資産運用を任せることができる
  • 信託受益権を担保にすることも出来る
  • 賃貸だけには限らない

土地に関する知識や経験が要らない

土地信託の場合、土地を自分で運用するということありません。専門の信託会社に委託する形になるので、知識や経験がなくとも、土地から収益を上げることが出来るのです。

通常、不動産を扱った資産運用は、事業計画を立て、ローンを組み、建物を建てる、といったようにやらなければならない作業が非常に多くなります。

そのような作業無しで、土地を提供するだけでよいということは、大きなメリットになります。

ただし、本来やらなければならない、市場分析や事業の収益計画、資金調達などもすべて信託会社が行ってくれるので、その分、得られる収益は少なくなります。

高額な資金を必要としない

通常の資産運用では、土地を持っているだけでは、収益を上げることは出来ません。

建物を建てることで、大きな収益と不労所得を得ることが出来るのです。

建物を建てる際には、数千万ほどの資金を必要としますので、土地を持っていたとしても、決断することはたやすくありません。

しかし、土地信託ならば、その資金繰りも信託会社がしてくれるために、資金がなくとも資産運用をすることが出来るのです。

契約後には、土地だけでなく、建物も受け取ることが出来る

信託契約をすると、契約上、その土地は一時的に信託会社のものとなりますが、契約期間が終われば、その土地はもともとの所有者のところに戻ってきます。

それだけでなく、土地に建てた建物まで戻ってくるので、その後は、自分でその建物を賃貸物件として、貸し出すことで、賃貸収益を得ることも出来ます。

ただし、その建物を建てる費用は、自分の収益から捻出されているので、建物がついでに手に入ったというわけではありません。

専門の知識を持っている信託会社に、土地の運営をしてもらい、自分の資金で建物を建ててもらったということが、メリットになるのも忘れずにおきましょう。

専門家に資産運用を任せることができる

資産運用をするときに、大切なことは、「資産運用に利用した物件の数」です。

個人の場合だと、この数が非常に少ない人が多いですが、企業ならば、資産運用を専門に扱っているので、まずその物件の数が個人よりもはるかに多くなります。

また、信託会社は、個人よりも多額の費用をかけて人材を教育して、専門の部署を作っているために、資産運用における「情報量」も幅広いものになります。

ただし、企業によっては、いわゆる「はずれ」と呼ばれるところも存在するので、見極めることが重要になってきます。

信託受益権を担保にすることも出来る

信託契約で、信託受益権を獲得できるという話をしましたが、その信託受益権は不動産と同じように、財産とみなされますので、それを単包にすることでお金の借り入れをすることも出来ます。

また、土地を貸す場合に、最悪のケースとしては、その土地を持ち主の許可なしに横流しされてしまうということもありますが、信託受益権を持っていれば、それ自体が担保になっているので、そのようなことにはなりません。

このようなことも土地信託の大きなメリットになります。

賃貸だけには限らない

土地信託を利用した場合に、多くの土地は賃貸物件を建てるために利用されることが多いです。

その理由としては、賃貸物件ならば、建物を建てる初期費用も、マンションやビルを建てるよりも安く済みます。

そしてなにより、毎月安定の家賃が入ってくるために、確実に利益を得ることが出来ます。

しかし、土地が広いような場合や、近くに商業施設がもとめられていて、利益が見込めるような場合には、マンション、ビル、商業施設などが建てられる可能性もあります。

そのような場合は、契約期間の終了後に、賃貸よりも高額な不労所得を得ることが出来るかもしれません。

土地信託のデメリットとは?

土地信託のメリットを説明してきましたが、次にそのデメリットもご説明いたします。

土地信託のデメリットの多くは、「すべてが信託会社に関わっている」ということです。

裏を返せば、それはメリットということも出来ますが。必ずしもメリットになるわけではありません。

資産運用の方法として、土地信託を利用する際には、そのメリットとデメリットをよく比較してから、決めると良いでしょう。それでは、見ていきましょう。

必ずしもプラスになるわけではない

土地信託をして、賃貸物件を建てたとします。その後、賃貸収入を回収した結果、賃貸収入よりもかけた費用の方が高くなってしまったという場合は、利益を算出できたと言えません。

赤字分は、委託者に請求されてしまうことになります。このようなことは、土地信託の資金がいらないというメリットの裏返しで、その分、報酬が少なくなる、もしくは赤字になってしまうという可能性もあります。

初めに投資する金額が少なくて良い分、起こり得るリスクになりますので、そのことをよく考慮した上で、どうするか考えましょう。

信託会社の仲介料分、利益は少なくなる

自分の土地を自分で資産運用した場合は、多額の投資をする分、返ってくる利益も高くなります。いわゆる、ハイリスク・ハイリターンになるわけです。

しかし、土地信託の場合は、運用する際の手間やリスクを信託会社の人に請け負ってもらう分のマージンを仲介手数料として取られてしまう分、収益は少なくなります。

自分で失敗するよりは、リスクが少ないというメリットがある一方で、収益が少なくなるというデメリットも持ち合わせているわけです。この点は、どちらのほうが自分に合っているのかを考え、判断するとよいでしょう。

すべては、信託会社によって決まる

土地信託の多くは、資産運用の専門家である信託会社に依頼しますが、その資産運用が成功するかどうかは、すべて信託会社によって決まってしまいます。

これは、良い面でもあり悪い面でもあるということが出来ます。成功すれば、その信託会社のおかげですが、失敗したとしてもその信託会社のせいになります。

だからこそ、信託会社を見極めることが最重要になってくるのです。東京などでは、大掛かりな土地信託に失敗してしまい多額の借金を負ってしまうというケースも増えているそうです。

個人で土地信託をする場合には、そのような多額の金額を投資するということは少ないので、そのように多額の借金をすると言う可能性は少ないですが、信託会社によっては失敗することがあるということも覚えておきましょう。

どのような土地でも信託できるわけではない

土地信託する場合に、どのような土地でも必ず利用できるというわけではありません。資産運用できる土地は、当然、ある程度の収益が見込めなければなりません。

そのような土地でない場合には、土地信託を断られるという可能性もあります。

土地信託を断られた土地ということは、他の資産運用においても利益を算出するのが難しいということになりますので、他の使い道を考えてみる必要があるかもしれません。

信託受益権を売る場合には、複雑な事務処理が必要になる

信託受益権は不動産と同じように財産として扱われるために、売ることも出来るということをお話ししましたが、実際にそのようになると売るためには、手続きが必要になります。

信託特有の事務処理になるので、非常に複雑です。信託受益権は、正式には不動産ではなく、金融商品取引法で扱われる有価証券になります。

また、利益の算出を目的としたビジネスとして取引をするためには、第二種金融商品取引業の登録が必要になります。このような複雑な登録や事務処理が必要になることも、デメリットになります。

まとめ

いかがでしたでしょうか。今回は、「リスクはあるの?土地信託のメリット・デメリット」ということで、そのメリットとデメリットについてご説明いたしました。

土地信託には多くのメリットとデメリットが存在しますが、それらは表裏一体になっています。

例えば、土地信託は、信託会社によって決まるということを説明しましたが、信託会社によっては成功するかもしれませんし、もしかすると失敗するかもしれないということです。

それをメリットと取るかデメリット取るかは、人によって異なります。それらの点を踏まえた上で、土地信託をするかどうか、今一度考えてみると、どうすればよいかが見えてくるかもしれません。

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