土地評価額の計算方法

土地を評価するときに、一つの土地に対して5つの価格を提示される評価があります。これを一物五価と言います。

一つの土地しかないのに、なぜ5つもの評価があるのでしょうか。その理由は、国や自治体、売り手や買い手など、土地は様々な人によって評価されるからです。

また、不動産に関して絶対的な評価ということはありません。だからこそ様々な評価がされているのです。

そのように複雑で様々な評価をされる土地ですが、今回は「公示地価」「基準地価」「路線価」「固定資産是評価」の4つに焦点を当ててご説明いたします。

公示地価とは?

土地評価の一つの例となる公示地価についてご説明いたします。公示地価とは、法律によって基づいた国家機関によって評価されている公的地価になります。

その歴史は、1960年前後の地価高騰に準ずると言われています。地価高騰によって、地価の公的な評価が必要となり、1970年に地価公示が行われました。

現在公示地価は、毎年1月1日に調査され、その価格は後に公表されます。公示地価の対象となるのは原則として、都市計画法による都市計画区域内です。

また、公示地価の目的は「一般の土地取引価格に対する指標となること」、「適正な地価の形成に寄与すること」です。

公示地価の標準値の決め方

公示地価の標準地を選ぶ際には、国土交通省の専門の委員会によって決められます。

その土地の利用状況や周辺の状況によっても価格は変動しますが、そのような外的要因と内的要因を合わせて、標準とみなされた土地が標準地になります。

標準地は、すべての基準となるために、何かに突出している土地などは対象から除かれます。

一度標準地とみなされた土地も定期的な調査で外されることもあります。その際には、新しい土地が代わりに選ばれます。

公示地価の価格の決め方

公示地価を決めるのは、標準地の決め方と同じように国土交通省の専門の委員会です。

また、また、2人以上の不動産鑑定士がそれらの土地を評価することになっています。

このようにして、国家機関が徹底して公示地価の標準値を決め、それに応じて他の土地の価格も決めることで、土地の価値が明確になるのです。

公示地価を利用している人

最初に土地評価額の計算方法は、様々な人によって評価されるために、数種類あるという話をしましたが、ではいったい公示地価を利用している人はどのような人なのでしょうか。

結論から言うと、公示地価は様々な人によって利用されています。公示地価は、一般にも公表されているので、個人だけでなく法人や不動産会社などで利用されるという場合もあるのです。

基準地価とは?

基準地価は、公示地価とよく似ています。公示地価は国によって決められた地価のことでしたが、一方で、基準地価は別名、都道府県価格調査とも言われていて、都道府県によって調査されているのが基準地価です。

さほど大きな違いはないと言われていますが、明確な違いもあります。国交省では、公示地価と基準地価の2つを合わせて一般の土地取引の指標となっているとされています。

では、具体的な違いを見ていきましょう。

公示地価と基準地価の違い

公示地価の対象は、都市計画区域内でしたが、基準地価は、その範囲外も含まれているために、住宅地、工業地、林地なども対象に入っています。

つまり、全国平均と言っても、公示地価は「都市内の平均」になり、基準地価は「町村部と林地などのすべての平均」になるということです。

このことによって、平均値は変わってくるということに注意しましょう。また、公示地価では、評価を定めるにあたって2人以上の不動産鑑定士が必要でしたが、基準地価は1人以上となっています。また、その公表は9月中旬となっています。

基準地価の決め方

基準値の決め方は、公示地価と同じで、通常と認められる土地が選定されます。基準値と決められた土地は基準地価の基準となります。

路線価とは?

路線価とは、土地の利便性に合わせてその価格を評価される価格のことです。不動産鑑定において、駅から近いことなどの利便性はとても重要視されます。

その立地によって価値を評価することが路線価です。土地を計算するときに、すべての土地を一つずつ調べていては、とても時間がかかります。

そこで時間を短縮して、効率的に価格の選定を行うために、税務署が道路に値段を付けました。このことが路線価を制定した理由と言われています。

路線価には2つの種類があります。1つは、相続税や贈与税の基とされる相続税路線価です。

2つ目は、固定資産税や都市計画是などの基となる固定資産税路線価です。通常、路線価と言えば、相続税路線価のことを示す場合が多いです。

路線価の決め方

路線価の決め方はその種類によって異なります。同じ路線価といっても、国によって評価される相続税は国税になるため、国税庁が決めます。

それに対して、固定資産税路線価は地方税のために、市町村によって決められます。

相続税路線価

相続税路線価は、相続税や贈与税を決めるための基準となる路線価です。毎月1月1日に評価されます。その価格は公示価格の8割程度と言われます。

その土地の評価方法は、その土地の近くの道路の路線価の面積を元にして計算されます。相続税路線価は、税金だけでなく、土地の価格を調べる方法として利用されることも多いです。

同じ道路に面している路線価は、同じような価格になりますが、例外としてそのように評価されない土地もあるようです。そうはいっても、その土地によって面する道路は異なります。

例えば、同じような場所にある土地だとしても、正面にある土地とその向かい側にある土地では、面する道路は異なってきますので、必ずしも同じ価値になるというわけではありません。

固定資産税路線価

固定資産税路線価は、相続税路線価と同じく、路線価という形式で土地を評価する方法です。

3年に一度評価が見直されていて、1月1日時点の価格が4月に発表になります。

その路線価の評価の方法は、重要な道路に接している土地を標準と定め、それに応じて、周りの土地の評価を設定します。

その価格は、土地の価格が下落したとしても、固定資産税路線価を高くするために、公示地価の7割が目安だといわれます。

また、相続税路線価は毎年更新されるのに対して、固定資産税路線価は3年に一度なので、その変動を考慮して、7割程度になっています。

路線価の調べ方

土地についている値段は、あくまで地主がその土地を売りたい価格であり、実際に適性の価格かどうかはわかりません。

だからこそ、安く買いたいという人は、一度適正価格を調べてみることが必要になります。では、どのように調べればよいのかを詳しく説明していきます。

国税庁の路線価図に詳しく載っていますので、アクセスしてみるとその相場を知ることが出来ます。

路線価を用いる場合

相続の際に相続税路線価を利用されるということが多いようです。土地はすぐに売却されることは少なく、また、土地を売却する際には税金がかかります。

そのような理由から、路線価で評価したと土地を分割したほうが平等になるために、相続で利用されることが多いのです。

固定資産税評価とは?

固定資産是評価は、国によって決められた固定資産評価基準に基づき、市町村が土地それぞれの価格を定めた評価額のことを言います。

自治体が一つずつその価格を決定することも特徴の一つになります。また、固定資産税の地主に請求される税金は、評価額の1.4%になります。

固定資産税評価の対象となる固定資産は、土地と家屋です。

その評価方法は、同じマンションだとしても、面積に応じて計算されるので、日当たりが良くても悪くても関係はありません。しかし、建物の固定資産評価は違います。

その方法は、基準となる年を定め、その新築の価格を基準年で割引いたものが、固定資産税評価額になります。

ただし、年数が経ったから減額されるといわけでもなく、その土地が高騰しているなどの理由があるときは、固定資産税評価額が減らないという場合もあります。

固定資産税の調べ方

では、固定資産税を調べるときには、どのようにすればよいのかその方法を見ていきましょう。

固定資産税の算出額を調べるときには「固定資産税評価額×1.4%」という式に当てはめてみましょう。

この式によって、国家の総務大臣が定めている固定資産評価基準によって定められている、価格の目安を知ることが出来ます。

土地と家屋では異なる

その評価額は土地と家屋によって評価の仕方が変わってきます。前述しましたが、土地の場合には、主要な道路に路線価を付け、その中で標準的な基準を設けます。

そして、その基準を中心として固定資産税評価額を決めていきます。一方で、家屋の場合には、新築時の年数から経過分の年数に応じて値段が引かれていきますので、注意しましょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか。今回は、「土地評価額の計算法方法」ということで、土地の価格を評価する様々な方法をご説明いたしました。

土地を評価するのにも様々な方法があるのには、理由があります。それは、国や自治体など様々な土地の買い手や売り手がいるからです。

それぞれの人によって土地の基準価値が変わってしまうと、何が正しいのか、どのような価格で取引すればよいのかがわからなくなります。

そのような事態を防ぐために、国や市町村によってさまざまな基準が作られているのです。

公示地価だけを見て、その土地の購入を考えるのではなく、多角的にいろいろな基準から判断するようにしましょう。

土地の価格を調べることは大変なことですが、多くの土地評価額の計算方法を利用することで、交渉を正しく、有利に進めることが出来るかもしれません。

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