借地権とはどのような権利なのか?メリット・デメリットと注意すべき点

賃貸と同じで自分のものにはならない!借りてる土地に家を建てるのは不安!!

家やマンション探しをしているときに、ときどき「借地権付き」という住宅を目にすることがあります。

借地権が付いている家は自分の所有地にならないので、検討リストから外してしまう人が多いです。

でも、この借地権ですが物件の売り値は安いので、同じ予算でも広い面積や、ワンランク上の住宅にお得に住むことも可能なのです。

ただ借地権の取引は土地の所有権を売買する通常の不動産取引とは異なるところも多くあるので、安いからといって飛びつくのではなく「借地権」をしっかり理解してから検討することが大切です。

そこで今回は借地権とは一体どんな権利なのか、メリットデメリットにのようなものがあるのか説明していきます。

「借地権」はどんな権利?

借地権とは土地を優先的に継続して借りることのできる権利のことで、土地は地主が所有し、建物は自分(借地人)の所有になる点です。

賃貸住宅とは異なり返却時の原状回復を気にすることもなく、建物内は自由に使う事ができます。条件はありますが、リフォームや建て替えも可能です。

法律上の借地権には土地の利用目的などによって種類がいくつかありますが、土地の上に立つ建物の所有を目的とする場合は「土地賃借権」と「地上権」があります。

「土地貸借権」と「地上権」の違い

権利譲渡 登 記
土地賃借権 譲渡や転貸することができない

(譲渡等には地主の承諾が必要)

譲渡や転貸することができない

(譲渡等には地主の承諾が必要)

地上権 自由に譲渡することができる

(地主の承諾が不要)

地主には法的に登記の義務があり、地上権者が希望すれば地上権の登記に応じる必要がある。

 

「地上権」は借地とはいえ、地主の承諾を得なくても譲渡が可能など実質的には所有に近い権利です。「土地賃借権」は地主に地代を払い土地を借りて、建物を建てて使用する権利です。

賃貸料である地代は、住宅地の場合固定資産税の3~5倍、商業地の場合7~8倍が年額の相場とも言われますが地域によってさまざまです。

「土地借地権」は土地を有償で借りて建物を建てる権利ですので、権利を譲渡するときには地主の承諾が必要になります。当然ながら、その土地の使用目的が終わったときには、地主に土地を返すことが前提と規定されています。建物の建替えやリフォーム・増改築など、建物の耐用年数を延ばすような行為も地主の承諾が必要です。

住居に関わる借地権は、多くが「土地賃借権」の場合が多いため「借地権=土地賃借権」の前提で説明します。

□借地借家法と旧借地権
借地権は借地借家法により規定され、旧法借地法と平成4年に制定された新法とで区別されます。借地借家法は賃貸借契約で、不利な立場になりがちな借地人の保護を目的とした法律です。借地権を設定してからの存続期間は20~60年、更新後20~30年で、地主側の正当な理由なしに、更新の拒絶、建物の明け渡しや更地返還などは認められていません。そのため旧法借地法では地主と借地人との間に、以下の問題点によるトラブルが多発していました。

旧法借地法の問題点

土地が返還されない 正当事由制度と法定更新制度によって契約関係が更新されるので、半永久的に土地が返還されないということがあります。
キャピタルゲインが借地人に移転してしまう 地主が土地の返還を求める場合に、金銭的補償として借地人から立退料を要求されるケースがあります。立退料は現状の土地価格に合わせた借地権の相当額になるため、地価上昇でその土地に生じたキャピタルゲインの大半が立退料という形で、借地人に移転してしまいます。
地価上昇に見合う地代収入が得られない 地代は契約当初の地価から算出しており、地価上昇があっても地代の値上げはそれに連動して上昇できないケースがほとんどです。法律上は地主からの値上げと借地人からの減額請求は可能ですが、地代値上げの裁判でも、裁判所は急激な地代の上昇を抑制すべきとの判断から地主の主張を認めませんでした。

旧法借地法では相対的に地主の権利が薄くなってしまい、借地の流通そのものが減ってしまったため、双方の便宜をはかる為に借地借家法を改正しています。契約更新を行っても新法施行の平成4年8月1日以前の契約は旧法借地法のままですので、現在でも旧法と新法の借地権が混在している状況になっています。

□新借地借家法での借地権とは?

新法では借地期間の建物要件が廃止され、新規および法定更新の期間が変更されています。

建物の種類 新規の期間 更新後の期間
旧法借地法 非堅固建物(木造など) 20~30年 20年以上
堅固建物(RCなど) 30~60年 30年以上
普通借地権(新法) 一律 30年 初回は20年、以降10年

上記以上の期間を当事者間で定める場合は、契約上の期間が優先される点は新旧ともに変更はありません。このほかには借地権の譲渡や転貸をする際に地主の承諾を得る代わりに、裁判所の許可を得ればよいと規定されました。また、旧法借地法から新法に切り替えるには、旧法借地法の契約を破棄し新たに契約を取り交わす必要があります。

期間更新の際には、一般的に更新料が発生します。借地権価格の5~10%と幅があり、地域によってもバラツキがあります。更新料の支払いについては法的には根拠が明確になっていませんが、地主は「異議を唱えず更新することに対する対価」「更新料の分、地代は安く抑えている」などを根拠として請求を行うケースがほとんどです。地主と借地人との間の曖昧な合意を根拠に更新料の請求がある場合も多く、しばしば問題になることもあります。ただし、法的根拠は無くても契約書に更新料についての記載されている場合は、事前の合意があるため支払い義務が生じます。
旧法で問題となった借地流通の減少に対する対策として、新法では定期借地権が設定さています。定期借地権は法定更新ができず、期間が終了した場合には借地人は建物を取り壊し更地にして返還する必要があります。借地人からの返還時期が明確になるため、地主にとっては更新のトラブルも無くなり、財産管理がしやすくなります。定期借地権には次の3種類があります。

 

期間 利用目的 期間終了した場合の対応
一般定期借地権 50年以上 限定無し 借地人は建物を解体し、更地にして地主に返還します。借地人は地主に対する建物の買取請求はできません。
建物譲渡特約付借地権 30年以上 限定無し 地主は借地人に建物相当の対価を支払い、建物の権利は地主に移転します。権利移転後に借地人は借家として住むことができます。
事業用借地権 10年以上50年未満 事業用に限定 借地人は建物を解体し、更地にして地主に返還します。借地人は地主に対する建物の買取請求はできません。

現在「借地権付き」として新規に販売してる物件の中でも、この定期借地権を利用しているものも多く存在します。「定借マンション分譲」「定借土地区画分譲」「定借一戸建て分譲」などの名称で販売されているものも、多くは一般定期借地権になります。

□定期借地権のメリットとデメリット

土地の流動化や住環境の充実を目的として導入された定期借地権には、地主、借地人双方にメリット、デメリットがあります。

メリット デメリット
地主 ・地代、更新料などの定期的な収入

・居住用建物がある場合の固定資産税の軽減措置が受けられる

・借地権が設定されている土地の相続税評価は借地権相当分を除いた分が対象になる

・期間中は土地を別の用途に利用できない。

・相続税を借地で物納することが

難しい

借地人 ・土地価格、土地付き物件価格に対して、割安な価格で購入できる

・売却、賃貸にもできる

・土地分の固定資産税、都市計画税が不要

・更新ができず、居住期限が決められている。

・住宅ローンが組みにくく、ローン対象も土地分を除いた建物分のみとなる。

・地代の変動が発生する可能性がある

借地人の大きなメリットである購入時のコストが安くすむ点ですが、定期借地権の場合権利を取得するために、「保証金」と「地代」が必要になります。

保証金は、契約時に土地価格の20~25%程度を一括で地主に支払います。賃貸物件の敷金のようなもので、契約期間満了時に保証金は返還されます。
地代は土地価格の0.5~1.5%程度(固定資産税相当額の3~5倍)を年額として月払いするケースが多いです。地代の前払い分として「権利金」を一括で支払う場合もあります。

(権利金は返還されません)地代を払う代わりに借地人は固定資産税、都市計画税が不要になり、土地を取得した際にかかる不動産取得税の支払いもありません。定期借地権つき戸建て住宅の場合は、土地付き戸建てと比較して約6割程度の価格、定期借地権付マンションの場合は、2~3割は安くなります。

上記以外のデメリットとしては、転居が必要になり中古住宅として販売しても、居住できる残り年数があるため人気が無いことがあげられます。50年の定期借地権で20年居住後に販売しようとしても、土地分の資産価値が無いため値段がほとんどつかないケースもあるようです。

期間満了時の、建物の解体費用の積み立ても必要になります。定期借地権付マンションの場合は管理費、修繕費用とは別に解体費用を月額で積み立てるケースもあります。

実際の定期借地権を利用した物件の供給状況ですが、国土交通省の「全国定期借地権付住宅の供給実績調査」によると、平成4年の施行後累計約60,000戸が供給されていますが、平成13年をピークに減少しています。

定期借地権付住宅の供給状況

 

土地価格の下落が大きい地方では定期借地権のコストメリットが薄れてきています。法律が施行されて20数年しか経過していないため、定期借地権の期間満了時にどのような問題が起きるのかもわかりません。先が見えにくい経済状況の中で、50年という長期間の契約に縛られてしまうことが地主、借地人双方から敬遠されているようです。
ただし、都心部では駅から10分、72年の定期借地権付き43階建てタワーマンションが坪単価120万円で販売されたケースもあります。当時の周辺の所有権マンションの新築価格相場が坪単価350~450万を考えると、中古マンションよりも安い価格です。もちろん大人気でしたが、こういった物件のように地価が高く利便性の良い土地では、定期借地権のメリットが享受できる可能性があります。

□借地権の対抗要件
成立した法律や権利関係を第三者に対して主張するためには、一定の要件が必要になり「対抗要件」といいます。不動産の場合は登記が対抗要件になりますが、登記は所有している土地や建物を対象としています。債権である借地権(賃借権)は例外的に登記が認められていますが、地主との共同申請と決められています。共同申請に対し地主は協力する義務がありませんので、実態として借地権の登記は行われていません。
借地権に対抗要件が備わっていなくても、契約の当事者である地主に対して借地人が権利の主張をすることは可能です。ただし地主がその土地を売却した場合、新たな地主は第三者になりますので、対抗要件の無い借地人に対して明け渡し請求をすることもできます。
そういった事態を防ぐため、借地借家法では次の2つを同時に満たすことで借地権の対抗要件として認めています。

・建物が借地人の名義で登記されていること
・借地上に所有権保存登記された建物が存在していること

借地権の登記ではなく、借地人が単独で実施できる「借地上の建物」としての登記をすることで対抗要件になるとされています。「借地人の名義で登記をすること」という要件については、十分な注意が必要です。借地人が父親の場合、息子の資金で家を建て、名義も息子にした場合対抗要件は無くなってしまいます。地主の承諾がないまま息子名義の住宅を建てれば、借地契約違反になりますし、地主の承諾を得て借地の契約名義を父親から息子に書き換えれば、借地権の贈与とみなされ贈与税が発生します。高齢の両親が住む借地に息子が二世帯住宅を建てる場合など、地主への名義変更の承諾料や相続税なども考慮して準備する必要があります。
「建物が存在していること」については、火災などで建物が消失したときや建て替えで建物を取り壊した状況が考えられます。建物が無い場合でも建物の内容や新たに建築する旨などを記載した立札などを、借地上の見やすい場所に明示することで代用できるとされています。ただし代用は、建物が滅失したときから2年間に限定されますので建物の再建築は必要になります。

借地権は売買できる?

借地権は実体としての土地がないので、売買できるのか疑問に思う人も多いと思います。

結論から言うと、借地権は財産権ですので第三者への売却が可能です。

ただ、借地権という権利は原則として建物と切り離す事ができないので、『借地権付き建物』の売却ということになります。

もちろん借地権という権利が主な目的物となる事から建物が古くても売却は可能です。

ただ注意するべき点があります。財産権であることから借地人が亡くなった場合には、一般の相続財産と同じように相続の対象にもなり相続税も発生し、土地の借地人が変わります。

これは地主側からすると、これまで長年の信頼関係のあった土地の借地人が変わるということなので、借地権の買主によっては地代の不払いが生ずるなど不利益になる場合もあります。

そのため売買の際には原則として地主の承諾を得る必要がある旨法律で決められています。

□借地権を相続する場合
売買など借地権の譲渡には地主の承諾が必要ですが、相続の場合、地主の承諾に関係なく相続人に継承されます。
契約書に記載されている借地人が無くなったからといって、借地権の返還を地主から求められても応じる必要はありません。

地代、契約期間等契約の内容は継承されますので、新たに賃借契約を取り交わす必要もありません。借地権を相続した後に対抗要件を維持するためにも建物の相続登記を行い、相続人に建物名義を変更しておく必要があります。定期借地権の場合は、存続期間終了後に建物を解体して土地を返還する義務がありますので相続時に契約書などで内容を確認しておく必要もあります。

ほかの相続財産と同じく、遺言書や相続人による分割協議で借地権の継承者が決まらなければ、法定相続分の割合で共有となります。共有名義になる場合は、地主に対して誰が借地人になるのかを内容証明で通知しておいた方がよいでしょう。また、遺言書で相続人以外に借地権を譲る場合は、借地権の権利移転になるため地主の承諾が必要となり、承諾料の支払いが必要となります。

借地権の相続評価額の算出については、「更地の評価価格」×「借地権割合」となります。路線価と借地権割合は、国税庁が地域ごとに借地権割合を設定しています。借地人の借地権割合の残りの部分は地主の権利となり「底地」といいます。一般的には、地価の高い地域ほど借地権割合も高くなり、都市部の商業地では80~90%、住宅地では60~70%程度が多いようです。借地権の相続が発生した場合は、国税庁のHPで借地権割合を確認してみるとよいでしょう。

□借地権を売却する場合
相続で継承した借地権でも、誰も住む予定が無ければ売却などの処分を検討することになります。相続だけでなく転勤、離婚や経済的な理由など、転居の必要に迫られるケースもあります。通常の不動産であれば不動産業者で査定を行い、業者と媒介契約を締結して売却を行いますが、借地権の場合は異なります。

不動産市場では「借地権のみ」の取引は権利上の制限が多く、地代、更新料や承諾料など将来にかかる金銭的なリスクも見通しが付かないため、買い手も限られます。そのため相続評価額の算出式「更地の価格」×「借地権割合」が借地権の価格にはならず、大幅に低い評価になるケースも多いようです。繁華街など土地の供給が極端に少ない地域では高値で取引されるケースもありますが、条件が悪ければ更地価格の1~2割といった価格も多くあります。
同じことは底地にも当てはまり、定期借地権を除けば借地人が契約を解除しない限り契約は継続されます。買主からすれば底地を購入しても自由に使う事はできず、地代収入程度しか得られないため投資効果も期待できません。地主が所有する底地を単独で売却する際も、「更地価格」×「底地割合」よりも低い金額での取引になることがあります。

借地権の売買についてはまず「借地権を地主に買い取ってもらう」交渉から始めたほうが良いでしょう。借地人からすれば承諾料が不要になり、地主は地代収入が無くなりますが、借地権の負担の無い土地となるため地主自身での売却や賃貸用アパートの建設なども可能になります。とはいえ地主も単純に「更地の価格」×「借地権割合」で買い取ってくれるケースは少ないはずです。賃借権の価格はケースバイケースですので、借地人から金額を提示する場合は、事前に不動産業者や不動産鑑定士など専門家に相談することをおすすめします。
地主が借地権を買い取るだけの資金が無い場合は、第三者への売却を承諾するケースもあります。借地権の売却の際に必要になる費用については下記の通りです

譲渡承諾料 更地価格×借地割合×10%程度を目安に地主に支払います。
建替承諾料 売買後に建物を建て替える場合、更地価格の2~5%程度を目安に地主に支払います。
増改築承諾料 売買後に建物のリフォームを行う場合、更地価格の1~5%程度を目安に地主に支払います。
解体費用 借地権の買主に更地に戻して引き渡す場合の解体費用です。
移転登記費用 建物の固定資産税評価額の2%の登録免許税。(特例適用の場合は0.3%)+司法書士の手数料
不動産取得税 固定資産税評価額の3%
仲介手数料 売買価格の3%+6万円

第三者に売却する場合は、借地権の売買価格は上記の費用負担も考慮したうえで買主と金額を決定することになります。

□地主との関係も売買に影響する
借地人と地主の関係が円満であれば、借地人の事情により借地権の売却の相談をしても地主は前向きに対応してくれるはずです。ところが、長年の賃貸借関係の中で、お互いの権利意識の違いから感情のずれが生じ、借地人と地主との関係が悪化している場合があります。
借地権の売却に必要な地主の承諾が得られない場合は、裁判所に申し立てを行い地主に代わる借地権譲渡の許可を受ける事ができます(代諾許可)。借地権の譲渡を行っても地主に不利益が出ないことが前提となり、裁判所が決定した一定の譲渡許諾料を地主に支払うことで売却が可能になります。裁判所に対する申し立てを「借地非訟手続き」といいますが、法律業務になるため弁護士などへの依頼が必要になり費用が発生します。また申し立てから決定まで少なくとも7~9か月ほどかかると見ておいた方がよいでしょう。

費用や期間がかかり借地権の評価が低くなるだけでなく、「地主と揉めている借地権」ということでマイナスイメージとなり、買い手が見つけにくくなります。
また、買い手が金融機関の融資により借地権を購入する場合には、建物のみが担保になります。建物を担保にするのに地主の承諾は必要ありませんが、金融機関の抵当権設定のために地主の承諾書が必要になるのが一般的です。裁判所は手続きさえ踏めば代諾許可を出しますが、地主に承諾書記入の指示までは出しません。地主との関係が悪化していると、買い手は融資を受けられなくなります。
借地権の売買だけでなく、売却以外の整理方法においても地主との良好な関係は重要なポイントです。

□借地権の売却以外の整理方法

借地権の処分方法には、地主への売却、第三者への売却のほか以下のような方法があります。

・借地人による底地の買い取り
地主から底地を買い取り、土地を借地人の所有とする方法です。地主の承諾と借地人に相応の資金が必要になりますが、借地人の所有後は通常の売却や活用などが可能です。地主へ借地権を売却する場合と同様、双方が納得できる金額に調整できるかが課題です。

・借地人と地主とで等価交換を行う
底地の面積が大きく接道条件が良い場合などは、底地と借地権を等価交換し土地を一定の割合で地主と借地人の間で分ける方法があります。たとえば100坪の底地があり借地権割合が60%の場合、10%分を地主に対する名義変更料として50坪ずつを借地人と地主の所有地とします。
この方法の場合、固定資産である土地や建物を同じ種類の資産と交換したときは、譲渡がなかったものとする「譲渡所得の交換の特例」というメリットを受けられるケースがあります。

・借地人と地主と共同で土地の売却を行う。
地主も底地の売却を希望する場合は、借地権と底地をセットで通常の土地として売却する方法です。事前にお互いの割合を決めておき、売却価格を分割して精算します。

いずれの場合も地主との信頼関係があり協力が得られる前提です。

□売買できない場合は有効活用も検討する

事情により借地権の売買ができない場合、契約を継続したまま建物を賃貸物件に回すことも可能です。ただし「借地人が第三者に建物を賃貸する場合には、地主の承諾が必要」の特約が契約にある場合、地主の承諾を得る必要があります。
地主が承諾を拒否した場合でも、地主の承諾なく借地上の建物を賃貸できるように裁判所に借地条件の変更許可を求めることができる旨、借地借家法に定められています。
建物が賃貸物件に向かない場合は、建物を取り壊し収益用のアパートなどに建て替える方法もあります。解体費用や建築費用のほか地主に対する承諾料も必要になりますので、資金面など十分な検討が必要です。
□まとめ
賃貸住宅と同じように「借地が不要になれば、地主に返しておしまい」と借地権が売買できることを知らない人も多いようです。借地権の取引は、所有権の不動産取引とは違う面もありますが、上手に処分できれば借地権から利益が得られます。
借地契約の内容や地主との関係、売却先をどこにするかで借地権の額も変わります。借地権の売買ノウハウを多く持ち、売却のケースごとのストーリーを作れる専門家と相談した方が賢明です。権利関係の整理や裁判所への申し立てなど法律的な知識が必要になる場合もあります。複数の業者に相談して、借地権に強い業者を選ぶところからスタートしましょう。

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