将来売ることができるの?借地権分譲住宅を購入する際のメリット・デメリット

「借地権分譲住宅」のことを知っていますか?

家やマンションなどの不動産を購入した時には、「建物の所有権」と「土地の所有権」を手に入れることが出来ます。

でも、借地権分譲住宅なら、土地を所有するのではなく、借りることで費用を抑えることもできます。

そのように土地を借りる権利のことを「借地権」と言います。

価格相場を見ると、新築が一番高く、次いで所有権付きの中古不動産、最後に借地権付きの中古不動産になります。

借地権に関わる法律が難しく、敬遠されることも多いですが、うまく利用することが出来れば、新築や所有権付きの不動産を買うよりも大幅に安く買うことができます

今回は「借地権分譲住宅を購入する際のポイント」ということで、気になるそのポイントをご説明いたします。

1.こんなに安い!借地権住宅の分譲マンションの金額例

借地権住宅と言っても、どのような物件かわからないと不安ですよね。

ですが、借地権付きの分譲マンションは普通のマンションを購入するよりも費用がかかりません。

しかし、毎月の借地権代はかかります。また、借地権も50年と定められているところが多いので注意しましょう。

借地権付き不動産物件の詳しいメリットやデメリットは後述します。

2.借地権の法律は3種類!期限がきたらどのように扱われるのか

借地権の法律は大きく分けて旧法の「旧借地権」と、新法の「普通借地権」、「一般定期借地権」があります。

一般定期借地権には、借地期限が決まっているので、その期限が来た時にどうすればよいのでしょうか。3つの借地権とその期限が来た時にどうなるのかを見ていきましょう。

旧借地権(旧法)

旧借地権は地主に非常に不利と言われています。借地期間は、非堅固か堅固の不動産なのかによって変わってくるのですが、20年から30年になります。

そして、特別な事情がない限り契約を更新し続けることが出来るので、「一度貸した土地は返ってくることがない」とまで言われています

普通借地権(新法)

普通借地権は、新法と言われ、平成4年に改訂された「借地借家法」です。その内容は旧借地権とあまり変わりません。

旧法では借地期限の年数があいまいでしたが、新法では30年に統一されました。

一般定期借地権(新法)

一般定期借地権は、旧法の旧借地権と異なり、地主にとって有利な借地権になりました。

借地期限の年数が50年以上と定められていて、更新をすることができないために、期間終了後に地主に土地を返却することが義務付けられています。

この新法によって、子や孫に財産として、借地権を譲渡するという機会は少なくなりましたが、一代限りで住むと考えたならば新築や中古の不動産を買うよりも大幅に値段を抑えることができます

定期借地権の期限が来たらどのように取り扱いされるか

定期借地権は文字の通りに、「期限付きで、土地を借りることが出来る権利」です。

当然、定期借地権の期限である決められた年数が経った場合、借地権の権限が無効になり、建物を取り壊し土地を地主に返さなければなりません。

3.借地権のメリット

では実際に購入するにあたって、どのようなメリットがあるのか見ていきましょう。

コストを安く抑えることができる

借地権付きの不動産物件は、通常の新築・中古不動産物件よりも価格が安いです。その相場価格としては、物件の条件などによって異なりますが、借地権の付かない類似の物件より約2~3割ほど安いケースもあるようです。

また、土地を維持するのにも「固定資産税」、「都市計画税」、「不動産所得税」などがかかる場合がありますが、借地権付きの不動産物件だからこそ、その費用がかからないといったこともメリットの一つです。

4.借地権のデメリット

借地権は、土地を借りるためにそれ故のデメリットもあります。では具体的にどのようなデメリットがあるか見ていきましょう。

毎月の費用がかかる

借地権付きの不動産物件だからこそ、高い土地代がかかることはありません。

しかし、その代わりに毎月借地代がかかり、その金額は物件によっても異なります。

また、決められた年数で返却しなければならないので、その時にかかる建物解体費用も積立金として支払わなければなりません。その相場価格は5000~1万円程になるそうです。

住宅ローンの借り入れが難しくなる

定期借地権は、住宅ローンなどで金融機関の審査を受ける際、土地の所有権と異なり担保価値がないとみなされるケースもあります。

そのために、金融機関の判断基準や物件の条件にもよりますが、金融機関としても住宅ローンを貸すことができない、もしくは減額という扱いを取るところが多いそうです。

住宅ローンが厳しい状態で、不動産を買うことは非常に難しいことです。

5.借地権住宅は将来売ることができるのか

借地権住宅は、通常の不動産とは全く異なるため、将来売ることが非常に困難であるということが出来ます。ではなぜ売るのが困難なのかその理由を説明していきます。

土地の所有権は地主にあるため、売ることが困難になる

借地権住宅は、通常の不動産とは異なります。新築や中古の不動産を購入した場合は「土地」と「建物」の所有権を入手することが出来ますが、借地権住宅の場合、「建物」の所有権しか持っていません

肝心の土地は地主から借りているために、地主の許可がないと売ることが出来ません。

地上権なら売ることができる

土地の貸し借りをするときに、「地上権」と「賃貸権」という2つがあり、地主のほとんどが「賃貸権」という形を取っています。

「地上権」の場合は、地主の許可を取らずに勝手に売ることが出来ます。

地主とのトラブルにならないようにする

借地権住宅を売る上で大切なことは、「地主とのトラブル」が起きないようにすることです。

事前に、必ず連絡を取り合っておき話し合うようにしましょう。地主によっては「地上権」を一緒に売りたいという人もいるかもしれません。

また勝手に売ってしまうと、多額の賠償金を請求されるというケースもあるので、注意しましょう。

6.借地権分譲住宅を購入する際のポイントのまとめ

いかがでしたでしょうか。借地権とは、土地を購入するのではなく地主の土地を借りる権利を得るということですので、借地権住宅を購入することには、それゆえの多くのメリットやデメリットがあります。

デメリットをまとめると、毎月の借地代がかかることや、住宅ローンを組むことは難しくなる、売るときも気軽に手放すことはできないということになります。

一方で、メリットとしては、土地代がかからないためにコストをかなり削減することができるといったことです。

また、借地権には3つの種類があり、旧借地権の場合は永続的に土地を借りることができる可能性が高いです。

いずれにしても借地権付きの不動産の購入を考えている人は、「地主との関係性」を良好に保つことが大切になります。

人生で初のマイホームという方も、そうでない方も、メリット・デメリットをよく考えて決めましょう。

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