サブリースのメリットとデメリット

賃貸経営には、数多くの方法があります。有名な方法としては、不動産仲介会社に依頼して、入居者を探してもらう方法や、すべて一から自分で経営するという方法などもあります。

どの方法が一番良いかを決めることは困難ですが、それぞれ物件や収入面などに合わせて考えてみることが大切になります。

賃貸経営と言っても、管理業務などのしなければいけないことが多く、不動産を持っているからという理由で、手軽に試してみるということはなかなか難しいことです。

しかし、その管理業務をすべて委託することのできる賃貸経営の方法もあるのです。それがサブリースです。

サブリースは、物件やその資金を出すのは賃貸経営者ですが、その経営や業務などはすべて外部委託という形を取ることが出来ますので、不動産を持っているけど、不動産運用が不安という人はサブリースを検討してみても良いでしょう。

今回は「サブリースのメリットとデメリット」ということで、サブリースについて詳しくご説明いたします。

サブリースとは

サブリースとは、通常の不動産運用とは少し異なる方法を取ります。一般的な賃貸経営は、不動産所有者である大家が、入居者に対して毎月家賃を支払ってもらうという形を取ることが多いですが、サブリースの場合、その物件を貸し出す相手が入居者ではなく、不動産会社になります。

そして不動産会社がその物件を他の入居者に転貸するという仕組みです。不動産所有者が自分で入居者を見つけるとなると、当然ながら見つからない場合に収入が入りません。

加えていうならば、仲介業者を利用して入居者を見つける場合に、管理費を払わなければならないために収支がマイナスになることもあり得るのです。

しかし、サブリースならば、入居者が入らない、いわゆる空室と言われる場合にも家賃を保証してくれることが多いです。

ただし、その保証期間は長くとも1年と言われているので、定期的に契約の更新が必要になります。

サブリースのメリット

賃貸物件を持っているからと言って、不動産運用が上手くできるというわけではありません。

サブリースならば、不動産所有者の不動産を借りて、その不動産を入居者に貸付、利益を上げることが出来る可能性が高いです。では、詳しいメリットをご説明いたします。

毎月安定した賃貸収入を得ることが出来る

不動産経営の収益は、入居者から受け取る家賃になります。しかし、空室が出てしまうと、収益を上げられないだけでなく、マイナスになる可能性もあります。

そのリスクを抑えて、安定した収入をあげられるのがサブリースです。空室状態でも一定額の料金を受け取ることが出来るので、リスクを回避することが出来ます。

賃貸経営の手間を省くことが出来る

サブリースのメリットは、空室リスクを減らしてくれるだけではありません。

賃貸経営の肝である、入居者を探して契約を取り付け、毎月の家賃を払ってもらうという管理責任をすべてサブリース会社が負ってくれます。

ただし、その分の費用は払わなければなりませんので、一人で不動産管理を行うよりも、その金額は少なくなります。この点は、デメリットとして後述します。

入居者とのトラブルを避けることが出来る

大家が一番恐れているのが入居者とのトラブルです。大きなトラブルになると裁判になることもあります。

トラブルの原因は、物件の誇大広告や契約内容の相違など未然に防ぐことが可能なものですが、絶対にトラブルを避けられると言ったことは保証出来ません。

一方、サブリースなら、入居者とのトラブルはサブリース会社が受け持つために、例え入居者とのトラブルがあったとしても不動産所有者に影響はありません。

入居者トラブルがないというのは、サブリースならではの心強いメリットになります。

建物管理も心配する必要がない

建物管理をサブリース会社がしてくれるといったことも大きなメリットになります。物件所有者は、通常は建物管理も行わなければなりません。

建物管理というのは、水道や電気などのトラブルがあった場合に対応しなければいけないということや、空室のメンテナンスを定期的にすることで、物件の劣化を食い止めることなどがあります。

このような管理を一人でするのは、中々手間がかかります。しかし、サブリース会社によっては、このような建物管理を徹底してくれるところもあります。

確定申告が簡単になる

物件を所有していても、サラリーマンだからと言って安心はできません。サラリーマンならば、お給料は会社から申告されているために、確定申告をする必要はありません。

しかし、物件を所有していて、そこから毎月ある程度の収入が入ってくるという場合には、確定申告を出すことが義務付けられています。

確定申告には、入居者からもらう家賃だけでは、その物件の管理費や税金などさまざまな収支を計算しなければなりませんが、サブリースでは、サブリース会社からの収支だけでよいので、非常にシンプルになります。

税理士に依頼することなく、自分で確定申告することも可能なので、その分の予算を浮かせることが出来ます。

デメリット

サブリースのメリットを挙げてきましたが、実はサブリースはデメリットのほうが多いと言われています。

「サブリースはあまり良い噂を聞かない」と言われることが多いため、それだけで利用をやめてしまうという方もいます。

しかし、人それぞれの条件によって、メリットやデメリットの度合いも異なってきますので、まずはそのデメリットを知り、メリットと比較し、よく検討してみましょう。

通常の賃貸料よりも安くなることが多い

サブリース会社では、空室でもその賃料を支払ってくれます。なぜそのような仕組みになるのでしょうか。

空室というのは、入居者がいない状態で、賃料はサブリース会社にももちろん入りません。そのような状態でずっと賃料を払っていたのでは、サブリース会社にとって赤字になってしまいます。

しかし現実的には、そのような状態になることは少ないです。その理由は、管理費などの手数料をサブリース会社が取っているからです。

手数料が取られているからこそ、物件所有者に入る金額が、通常の賃貸料よりも安くなってしまうのです。その相場の賃貸料は、通常の8割から9割ほどと言われています。

つまり、1割から2割程サブリース会社に持っていかれてしまうということです。

いくら管理をする必要がなく、空室のリスクを避けることが出来るなどのメリットがあるからと言って、1割から2割取られてしまうことはデメリットになってしまうでしょう。

サブリースの家賃保証はトラブルが多い

サブリースの家賃保証は、トラブルが多く起きてしまうと言われることもあります。

なぜなら、金額が変動することによって、家賃が激減するなどし、サブリースでの請求でトラブルが起きかねないためです。

建設後に多額のローンが残ったまま空室が埋まらい、などのケースも起きていることから、家賃の変動も見越した計画的なサブリース契約は慎重に検討した方がよさそうです。

入居者を選ぶのはサブリース会社

入居者の審査をするのはサブリース会社ですので、もしかすると、契約を守れない人や賃貸料を延滞する人が入居してしまう恐れがあります。

もちろん、そのような入居者はサブリース会社としても受け入れたくはないので、審査ではじかれる人もいます。

しかし、空室の場合も、賃料を払うサブリース会社の立場に立ってみると、できるだけ入居率は高いほうが良いので、不安が残るという人もいるようです。

サブリースの注意点

サブリース会社と契約を結ぶときに注意しなければならないことがあります。では、具体的に説明していきます。

契約解除の際には、違約金が発生する

契約解除の際には、違約金を払わなければならないというケースもあります。サブリース契約の間に、売却しようとしても、一度解除しなければなりません。

その解除に違約金がかかってしまうと、思わぬ損失になります。物件の売却も視野に入れている場合には、違約金がかからないような会社を選ぶか、その契約書を良く見直してからにしましょう。

サブリース会社が倒産してしまう可能性もある

契約中にサブリース会社が倒産してしまうという可能性もあります。倒産してしまった場合には、多くのリスクを負うことになってしまうので、各会社の情報を集めておいて、倒産する可能性が低いところに依頼するのが良いです。

サブリース契約をすぐに解約したい場合は?

違約金がかかってもいいから解約したいと思っていても、すぐに解約することは出来ません。

サブリース会社によっても、その期間は違いますが、約6か月かかるところが多いようです。

ただし、サブリース会社がすぐに解約したいという意見を了承してくれた場合や、サブリース会社が契約を違反した場合などは、すぐに解約できる場合もあるので、まずは一度サブリース会社に相談してみると良いでしょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか。今回は「家賃保証?サブリースのメリットとデメリット」ということで、説明いたしました。

サブリース契約を結ぶと、空室のリスクを回避できる、賃貸経営の手間を省くことができる、入居者とのトラブルを避けることができるなどの数多くのメリットがあります。

しかしその一方で、通常の賃貸料よりも安くなってしまうことや入居者を選ぶことが出来ないといったデメリットもあります。

また、サブリース契約は、注意するべきポイントが多いです。「土地がなくてもサブリース!」など誰でも簡単にできるような謳い文句を掲げているが、その実態は悪徳業者で、リスクについてほとんど説明しないで、契約を結ばせるという悪質な会社もあるそうです。

このようなことから、サブリースの口コミで、あまり良い話は聞かないという人が増えてきています。

しかし、サブリースを利用することで、資産運営を成功させて、着実に資産を増やしているという人もいるのも事実です。

サブリースは、どんな物件でも必ず収益が挙げられる魔法の資産運用ということではなく、収益が挙げられるような物件をさらに安定させることのできることにメリットがあります。

必ずしもサブリースが悪いということではないので、安定性を求めたいという人は一度検討してみましょう。

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