相場を知って持ち家を高く売る!家やマンションの売却相場を知る4つの方法

お持ちのマンションの売却を少しでもお考えの方は、自分のマンションの相場は非常に気になるのではないでしょうか?

最終的には売り手と買い手の合意さえあれば良いので、いくらで売っても構わないのですが、相場より高すぎるとなかなか売れませんよね。

その為、まずは自分のマンションの価格相場を知ることがとても重要になります。

相場を把握した上で、相場から逸脱しない範囲でなるべく高い価格で売却しましょう。

この記事では最初にマンションの価格がどのように決まるのかを見ていき、それを元に相場の調べ方についてご説明していきます。

マンションの価格はこうやって決まる!マンションの価格鑑定の流れ

Step.1 過去の取引を参考にする

マンションの価格は、同じようなマンションが過去にどれくらいの価格で取引されたのかの事例をもとにしてベースとなる価格を算出します。

これを「取引事例比較法」といいます。

築年数や階数、構造、地域環境などが同じような物件をピックアップして、それを価格決定のベースにします。

Step.2 時点修正を加える

マンションに限らず、不動産の相場は経済の変化や地域環境の変化など、様々な要因で変動しやすいものです。

そこで、比較対象の不動産の取引のあった時から相場が変動していれば、それに合わせて修正を加えなければなりません。これを「時点修正」といいます。

マンション鑑定の流れ

この例のように、“取引事例との比較”と“時点修正”によってマンションの価格はある程度決まっていきます。

不動産鑑定士などの専門家は、これに加えてより高度な専門調査を行います。

売却することが検討段階であれば、上記の方法である程度の相場を把握することから始めることで十分でしょう。

近隣の売り出し相場の調べる4つの方法

先ほどの話のように、マンションの価格は類似した物件の取引事例が関係するため、近隣のマンションの相場は価格に大きく影響します。

そこで、お持ちのマンションの価格がどれくらいなのかを調べる際は、最初に近隣のマンションの相場を調べるとよいでしょう。

それでは、近隣のマンションの相場が一体どれくらいなのかを調べる方法についていくつか見ていきます。

相場の調べ方として、ここでは次の4つを見ていきます。

情報媒体 主な特徴
①   広告等 周辺地域で実際に売り出されている物件の価格情報が分かる。
②   レインズ 国交大臣指定機関。実際の成約価格の情報を開示している。
③   国土交通省 全国の不動産取引価格を地域別に数値化した情報が分かる。
④   一括査定 複数の業者の見積もりにより平均価格がわかる。

比較対象のマンションを選ぶ際の注意点

比較するマンションを選ぶ際は、

  • 築年数
  • 階数、構造等
  • 周辺環境、所在地
  • 成約時期

これらの情報ができるだけ類似している物件を選ばなければなりません。

例えば、10年前の取引事例との比較や、かけ離れた地域の物件との比較などは価格に大きなズレが生じますので注意が必要です。

①チラシ、住宅情報誌、広告等で大まかな相場情報を集める

チラシ、住宅情報誌、インターネット広告や不動産会社のホームページ等で、周辺地域の物件の現在の販売価格を調べて相場を把握する方法です。

自宅周辺地域ではどんな物件がどのぐらいの価格で売り出されているか、新築、中古を問わず眺めてみてください。

築年数、間取り、立地条件などで価格を見比べてみるのは、よいウォーミングアップになるでしょう。

インターネットだと検索条件を細かく設定できますし、チラシなどよりも情報量が多いので参考になるでしょう。

サイトによっては初回登録日を掲載しているところもありますので、日付から人気のない物件か否かも判断できます。

また取り扱っている物件から、各不動産業者の得意分野(新築、中古、マンション、戸建てなど)が見えてきます。

それに売主の方が、実際にどれくらいの価格で売り出しているのかが分かるため、相場の把握の参考になります。

ただし、チラシにしてもポータルサイトにしても、表示されている価格は「売りたい価格(販売価格)」であり、「売れる価格(成約価格)」ではないことを忘れないでください。

②レインズ不動産取引情報提供サイトでより正確な相場を把握

国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているシステムで、通称「レインズ」と呼ばれております。

レインズは国土交通大臣が指定した機関で、全国の不動産取引の実際の成約価格情報や物件情報の収集・開示を行っております。

開示されている情報は次のとおりです。

  • 沿線・最寄り駅・駅からの距離
  • 所在地
  • 単価(万円/m²)
  • 専有面積・間取り
  • 築年数
  • 成約時期
  • 用途地域

これだけの情報が開示されているため、お持ちのマンションと類似した物件を探して比較しやすいでしょう。

現在売りに出ている物件価格は見られませんが、過去の成約価格が参照できます。

販売価格ではなく実際の成約価格が調べられるので、①の広告等による情報収集より正確な相場の把握にとても役に立ちます。

⇒ 指定流通機関レインズ・マーケット・インフォメーション

③国土交通省 不動産価格指数で市場動向をつかむ

国土交通省が毎月発表している「不動産価格指数」を見ると、不動産価格が年々どのような推移をしているのかが分かります。

この指数は、2010年の取引価格情報を基準に、取引価格がどれくらいの割合で変動しているのかを数値化したものです。

全国的な推移はもちろん、各地方別の推移もまとめられており、地域の不動産市場の動向をつかむにはもってこいの情報です。

また、時点修正を加える際にも貴重な判断材料となります。

国土交通省「不動産価格指数」

また国土交通省が不動産を購入した人に対してアンケートを実施し、実際の売買価格情報を四半期ごとに公表しているサイトが国土交通省 不動産価格取引情報検索になります。

ここでは「売れた価格」が坪単価や㎡単価で表示されますので、参考価格として把握しやすいでしょう。

国土交通省「不動産価格取引情報検索」

④不動産会社に査定を依頼する

いくら類似した取引事例があっても、全く同じマンションというものは存在しません。

マンションはそれぞれ様々な特性を持っていますので、個人で調べた相場とプロの査定価格には差が生じます。

また、中古物件は商談に入った段階で老朽箇所を指摘されるなどで、販売価格と実際の成約価格の差が大きくなりがです。

その為、本格的な検討に入る際には、専門業者に査定依頼すると良いでしょう。

より正確な相場を知りたい場合は査定依頼をする

個人で出来る範囲で相場を調べたら、次は専門家に査定を依頼してより正確な相場を把握します。

専門家に依頼する方法には、不動産鑑定士に依頼する場合と不動産業者に依頼する場合の2通りの方法があります。

依頼先 主な特徴
不動産鑑定士 高度な専門技術で客観的な評価額を付ける。
不動産業者 その地域の実際の取引価格を参考に価格査定を行う。「これくらいの価格であれば売れる」といった“意見”のニュアンスが強い。

実際の取引市場では売り急ぎや買い進みなどで適正価格から逸脱した成約価格になっている場合があります。

一方、不動産鑑定士の評価は高度な専門調査で“公正かつ正常な価格”を付けるので、売却をお考えの際には最も信頼のおける基準となるでしょう。

また、不動産鑑定士が一般的・客観的な評価をするのに対し、不動産業者の評価はいわゆる“参考価格”です。

実際の取引事例と比較するなどして、「現在の市場ではこれくらいで売れます」という“意見書”のようなものになります。

ちなみに不動産鑑定士への依頼には10万円以上の費用が掛かりますが、不動産業者の査定に費用はかかりません。

より詳細な相場を知りたい場合は、まずは不動産業者に無料で査定依頼しておくとよいでしょう。

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査定は複数の会社に依頼する

ここで重要なのは「査定は必ず複数の不動産業者に依頼する!」ことです。

不動産価格は個別要因や取引事情などで異なってきますので、全く同じ査定金額になることはありません。

複数社に査定を依頼した結果、査定額は最大500万円の差が開いた、というようなこともあります。

複数の不動産業者に査定を依頼し、その中で、

  • 前向きな査定額を提示してくれる業者
  • 今後の取引に対して積極的な業者

をここで選んでおくと良いでしょう。

実際に売却となった時に、不動産業者とのお付き合いはとても重要になります。

査定には机上(簡易)査定と訪問査定がある

机上査定…物件を見ず、過去の取引事例や市場動向から査定する方法

訪問査定…実際に家にきて現地調査を行い査定金額を出す方法

売却を迷っているときは、机上査定でだいたいの金額を知るだけということも出来ます。訪問査定を依頼すると物件に興味をもった業者からアプローチがあります。

持ち家やマンションの売却相場を知るのまとめ

マンションの売却をお考えの際に、最初に取り組みたいことは相場の把握です。

相場より低い価格で売却してしまうことのないよう、相場を知り、その上で最終的な価格を決定しなければなりません。

マンションをお持ちの地域の相場動向を把握することで、“適切なタイミング”“適切な価格”で売却することができるでしょう。

今回は、マンション売却の第一歩である相場の把握についてご説明させていただきました。相場把握の参考になれれば幸いです。

査定額にどれだけ差が出る?不動産会社6社に一括査定してみました

一括査定を利用した方の中には、査定額に500万円も差が出たという方もいるようです

実際の売却価格とは異なるかもしれませんが、不動産業者を選ぶ上での参考にできるかもしれません。

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