市街化調整区域の家や土地の売却

土地や家を売却するときは、その場所によって価格が異なるものですね。一般的には、不便な田舎へ向かうほど、その価格は低くなっていくものです。

これとは別で、土地や家の取引では区域区分が関係してきます。

区域区分は、その土地の開発や建築などに大きく影響するもので、都道府県が定めている都市計画区域によって線引きがされており、土地の区別を行っています。

その中でも不便な土地の多くは「市街化調整区域」とされており、土地や家の売買などでは特に注意が必要とされています。

今回は、市街化調整区域の家や土地の売却をするときに必要な知識や、大切なポイントを解説していきましょう。

市街化調整区域とは?

区域区分には、市街化区域と市街化調整区域があります。

市街化区域については、その名の通り市街化を積極的に行える区域ですので、開発や建築などの制限はあまり厳しくありません。

しかし、市街化調整区域は開発や建築などについて制限が設けられており、自然を守るための取り組みもされています。

この区域区分については、行政によって線引きがされていますので、一般の人が決めることはできません。しかし、将来的には区分変更がある可能性もあります。

市街化調整区域の売却には注意が必要

市街化調整区域を売却するにあたっては、さまざまな注意が必要になります。取引時に「こんなはずではなかった」ということにならないためにも、市街化調整区域の特徴を知っておきましょう。

<市街化調整区域の特徴>
・建築物が制限されている
・不動産としての評価は低い
・住宅ローンの融資許可がされない可能性がある

では、それぞれについてひとつずつ確認していきましょう。

建築物が制限されている

市街化調整区域では、自由に建築物を建てることができません。

農地や林・山などが多くなっており、こうした土地への建築はもちろんの事、たとえ既に家が建っている宅地であっても、許可を得なければならないのです。これには、建て替えや増築であっても同様です。

基本的に、公共施設(学校・医療施設・店舗)などについては建築できる可能性があるのですが、個人住宅で建築できる可能性があるものとしては、農林水産業を営む人の住宅建築などに限られ、厳しい制限が課されています。

住宅などの建築を希望するときには、それぞれの市区町村への確認が必要です。また、この手続きは買い主が行う必要がありますので、その手間がかかることになります。

また、必ず許可が得られるわけではない点も買い主にとってのデメリットとなってしまいます。

不動産としての評価が低い

市街化を抑制している市街化調整区域というのは、簡単に言えば不便な場所であると言えます。

生活の基盤となる公共施設なども少なく、また道路の整備・上下水道・ガス・電気などライフラインの面からみても整備が行き届いていません。

もし、ライフラインなど整備をしようとする場合でも、行政で行うのではなく、個人で行わなければならない可能性があるため、その費用は個人負担となってしまいます。

このように不便な場所というのは、買い手がなかなかつかないため、どうしても不動産としての評価が低くなります。

売却をするときでも、市街地に比べるとかなり安い価格での取引となってしまいます。

住宅ローンの融資許可がされない可能性もある

住宅を購入するときには、住宅ローンの利用をすることが多いものですが、市街化調整区域で住宅を購入する場合は、住宅ローンの融資が受けられない可能性がある点も注意が必要になります。

多額のお金を借りるときには、土地や建物などを担保にすることで、金融機関が融資をおこなうということになるのですが、市街化調整区域は不動産としての評価が低いために、担保として使用できない場合もあるのです。

そのため、融資の許可がおりない、つまり住宅ローンが組めないという可能性が出てきます。

また、不動産としての評価によっては、融資の許可がおりたとしても、減額での融資となってしまうこともあります。

土地や住宅を売りに出し、買い手がついたとしても、住宅ローンを組むことができないとなると、契約が解除になることもあるということです。

たとえ、不動産が安く手に入るというメリットがあっても、買い主はその購入資金を用意できる人でなければ購入に踏み切ることは難しくなるため、購入する人が限られてきてしまうことになってしまいます。

市街化調整区域の売却は難しい?

ここまでみてきたように、さまざまな理由により売却は難しいということは考えられますが、今は田舎暮らしや古民家などに人気がありますので、必ずしも難しいとは言い切れません。

何よりも、市街化区域と比べると、その土地の価格が低いところが魅力となります。

郊外になってしまうものの、同じ予算なのであれば広い土地を購入できることになりますし、何より自然に恵まれているというメリットがあります。

もちろん、買い主がその土地を購入するにあたって、開発許可を受ける必要がありますし、その許可申請には買い主の負担で30万円~40万円の費用がかかります。その点をクリアする必要はありますね。

さらに、仲介を依頼する不動産会社によっても、取り扱いがされていない業者と、取り扱いを得意としている業者がありますので、どの不動産会社を選ぶかによっても異なってくるでしょう。

売却時に確認しておくべきポイント

市街化調整区域では、その土地に対する開発や建築する前に、その土地をどのように利用するのか、またどんな建物を建築するのかということについて、審査と許可が必要になってきます。

今現在、宅地であり家が建っていたとしても、その許可がおりなければ自由に家を建てるということはできません。

売却をしたい土地がどのような場所であるのか、立地の条件や状況によって許可が下りやすいかどうかが異なってくるでしょう。

簡単に言えば、開発許可の要件が緩和されている土地であれば、売却はしやすいということになってきます。

では、売却をするにあたって確認しておくべきポイントを確認していきましょう。

土地の地目はどうなっているかを確認

市街化調整区域の土地を売却するためには、土地の地目をまず確認しておく必要があります。

地目は登記簿に記載されています。手元にない場合には、法務局で登記簿謄本、もしくは要約書を取得して確認しましょう。

売却する土地が農地であった場合には注意が必要となります。

農地の場合

土地が農地の場合には、農地法によって原則農業を営む人でなければ購入ができないことになっています。

そのため、売却するにあたっては、かなりハードルが高くなります。買い主がその土地を宅地として購入するには、農地から宅地に「転用」という手続きをする必要があるのです。

転用できるのかどうかは、まずその土地の市町村にある「農業委員会」で確認をします。許可については都道府県知事、又は指定市町村の長が行います。もちろん、許可が難しい場合もあります。

特に農業振興地域内の農地では、農地以外の利用については厳しい制限がされているため、原則として許可が下りません。つまり宅地での売却は難しいということになります。

転用が可能な場合でも、手続きは複雑になるため、不動産会社の中でもこうした状況に強い専門的な業者を選ぶことが大切になってくるでしょう。

制限の条件を自治体で確認

自治体によって、開発許可の基準が緩和されているところもあります。そのような場合、市街化調整区域の土地であっても売却がしやすくなるかもしれません。 もちろん、自治体ごとにその条件は異なりますので、その自治体への確認をしっかりしておきましょう。

既存宅地の制度に関する注意点

市街化調整区域の線引きというのは、昭和45年ごろに多く行われました。しかし、線引きをされる以前にも、その土地に住宅を建てて住んでいた人がいます。

そのような人達にとって、線引きによって建て替えも増築もできないというのは不合理になります。

そのため、以前からそこに住んでいた人の宅地については、既存宅地の制度によって、要件を満たす場合は許可を不要としていました。その要件とは次の通りです。

・以前と同じ用途であること。住宅だった場合には引き続き住宅用としての建築であること。
・以前と同じ敷地内であること。
・敷地の規模は同じ程度であること。(1.5倍までであること)

既存宅地と確認された土地であれば、このような要件を満たしていることで、その土地を売却する時でも、買い主がわざわざ許可を取る必要がありませんでした。

しかし、平成13年5月に都市計画法が改正されたことにより、既存宅地の制度が廃止となっています。

既存宅地の制度は利用できない

既存宅地の制度が廃止になったことにより、線引き前に建てられていた住宅のある宅地であっても、許可を受けなければ住宅などを建てることができなくなりました。

つまり、今まで住んでいた人についての建て替えや増築、また、売却によって買い主が住宅の建築をすることなどについても、必ず許可を取る必要があるのです。

各自治体独自の基準と都市計画法による許可

この法改正によって、市街化調整区域に一般の住宅が建てられなくなったというわけではありません。

既存宅地制度の廃止に代わって、各自治体によってそれぞれ独自の基準を定めるようになりました。

各自治体の基準で認められた宅地であれば、住宅建築の許可を受けることができるようになったのです。

ただし、これにも注意が必要な点があります。都市計画法による許可については、自治体独自の条件を満たしている場合でも、必ず許可がおりるというわけではないということです。

つまり、市街地調整区域の売却や購入をする場合には、注意点やポイントを必ず確認して取引を行うことが大切なのです。

そして、取引契約をした後であっても、建築の許可が認められなかった場合には、その契約を解除するということについて、契約時に売買契約書へ明記しておく必要があるでしょう。

売却をするには市街化調整区域に強い不動産会社を探すこと

市街化調整区域は、制度が複雑となっているため、その知識をしっかりと理解している不動産会社を探すことが重要になります。

不動産会社によっては、市街化調整区域の不動産流通量が少ないために、制度に関する知識が不足している会社もあります。また、取り扱いをしていない場合も少なくありません。

市街化調整区域の土地や家の取引は、不動産会社にとってその価格が低いという点で、仲介手数料も少なくなってしまいます。ですので、利益に繋がらないということが、取り扱いについて大きく影響していると思われます。

そんな中でも、市街化調整区域を中心に取引を行っている不動産会社もあります。売却をしたいと考えるのであれば、このように市街化調整区域の売買取引が豊富な不動産を探すようにしましょう。

もちろん、自分自身で売却する前の確認ポイントをチェックしておくことも大切です。なかなか取引の難しい市街化調整区域ではありますが、諦めずに検討をしていきましょう。

住宅以外の土地活用方法もある

新築や建て替えなどについては、お伝えした通り許可が得られない土地も存在します。その場合は、宅地としての売却ではなく、その他の活用方法を提案するのもひとつの方法です。

<住宅以外の土地活用方法>
・駐車場
・資材置き場
・太陽光発電など

駐車場

駐車場の場合には、建物を必要としないため許可が得やすい活用方法になります。もちろん、周辺の環境によって需要があるかどうかもポイントになります。

資材置き場

トランクルームはNGとなりますが、例えば、建設業者などは建築資材の置き場として利用したいということも多いものです。資材置き場であれば、周辺に住宅がない環境であっても、需要が見込めますね。

太陽光発電

市街化調整区域において、近年多くなっているのが太陽光発電、いわゆるソーラーの設置場所としての利用です。

日当たりや送電線などの整備など条件はありますが、ソーラー経営は利回りが良いという面からも需要が見込める活用方法となっています。

この場合は、事前に売却予定の土地がソーラー設置可能かどうかの確認をしておく必要があります。

まとめ

市街化調整区域の家や土地の売却については、買い主にとってさまざまな制限などがあるため注意が必要になります。

まずは、売却をしようとしている土地が、どのような区分となっているのかを把握しておくことが大切です。

もちろん、買い主が開発許可を得なければならないため、売り主側が何かをするということはないのですが、ある程度の知識を持っていることで、不動産会社への相談もスムーズになるでしょう。

また、買い主側からの契約解除についても、理解をしておくことが大切ですね。

市街化調整区域の売却は、それほど簡単にいくものではありません。そのため、売却をしたい時は不動産選びが重要になってきます。

市街化調整区域の扱いに強い不動産会社を選ぶこと、その見極めるポイントとしては、これまでの市街化調整区域の取り扱い件数が多いかどうかということになってくるでしょう。

取り扱いの難しい区域ではありますが、業者選びが売却に大きく影響しますので、ポイントをしっかりと抑えて検討してください。

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