離婚時の家やマンション売却における4つの問題と注意点

「バツイチ」という言葉も一般的になった昨今、永遠の愛を誓った二人が離婚の日を迎えてしまうことは珍しくはありません。

原因はいろいろとあるでしょうが、離婚の際に問題になるのが子供の親権と財産分与。

特にマンションの処分は、お互いの離婚後の住まいも含めて問題は複雑になります。

そこで今回は家やマンションをを売却する際の4つの疑問と注意点を、わかりやすくお話していきますのでぜひ参考にしてください。

1.家やマンションを財産分与する場合はどうやって分けるの?

離婚をする際に夫婦の共有財産(現金・自家用車・別荘・有価証券など)を、お互いに分割して配分することを財産分与といいます。

結婚後に購入した家やマンションは、所有者の名義に関わらず財産分与の対象です。

家やマンションの財産分与は購入時の価格ではなく、財産分与時の時価、つまり離婚時に売却する時の金額で分与することになります。

離婚後それぞれが別の住居に住む場合は家やマンションを売却し、ローン残債や売買手数料差し引いてプラス分を分割します。

どちらかが住み続ける場合は家やマンションの売却価格相応分を分割し、マンションの所有名義を譲渡します。

家やマンションの財産分与の金額は売却まで決まらない

財産分与の割合は、パートナーの収入で生活していた専業主婦(夫)であっても二分の一が基本です。

夫や妻の不貞などの離婚原因で慰謝料が発生する場合や、子供の親権の関係で養育費が発生する場合など、離婚協議の話し合いの中で全体の割合や金額を決定します。

家やマンションのような不動産は現金や有価証券と違い、売却まで金額が確定しません。財産の総額が把握できないと分与の割合も決まらず、離婚協議が進まないこともあります。

財産分与の請求期限は離婚後2年です。離婚が合意してしまえば一刻も早く離婚届を出したいところですが、離婚前に財産分与を筆頭にさまざまなことを決めておく必要があります。

家やマンションの財産分与が必要な場合は、売却価格の相場だけでも早めに確認しておきましょう。

2.共有名義の家やマンションは売却することはできるの?

ローンが残っているマンションの売却

購入時に夫婦や支援を受けた親との共有名義の家やマンションは、売却時に共有名義人全員の合意が必要になります。

夫婦の共有名義の家やマンションで妻が売却に反対していると、夫が単独で売却することはできません。

共有名義のままだとリスクがあるので単独名義にしよう

共有名義のまま妻と子供が住み続けた場合は、離婚後もリスクが残ります。数年後に再婚や子供の自立などで売却となれば、夫と連絡を取り協力が必要になります。

夫が再婚し新たな家族ができた後亡くなると、夫の持分の名義は全く関係の無い赤の他人に相続されてしまいます

それに家や顔も見たくない」状態であっても顔を合わせる必要はありますので、精神的な負担も大きくなります。

それを防ぐためにも離婚の際には片方の共有持分を財産分与で渡し、単独名義にしておきましょう。

3.ローンが残っている場合は売却することが可能なの?

これまでお話しした内容は家やマンションを売却してもローン残債が残らない場合や、手持ち資金でローンを完済できるケースです。

完済できないローン残債がある場は売却は不可能になります。

ローンを完済しない限り、借入時に金融機関がマンションに設定した抵当権が抹消されません。

抵当権が付いたままの家やマンションは不動産業者も物件として取り扱いを行わないため、どちらかが住み続けローンを支払うか、賃貸物件として賃料でローンを返済していくことになります。

妻が連帯保証人もしくは連帯債務者になっている場合は注意

ローン契約の条件についても、妻が連帯保証人もしくは連帯債務者になっている場合は注意が必要です。

夫が返済不能になった場合、関係が解消しているにも関わらず妻に支払い義務が生じます

連帯保証人などの解除は金融機関との話し合いになりますが、離婚を理由に金融機関が承諾することはまずありません。

ローン契約時の条件が変わることで、金融機関によっては一括返済や、一時的に多額の返済を要求されることもあります。

離婚話が持ち上がったら、まずは自分の家やマンションの売却額を確認してローンが完済できないか検討しましょう。

不動産相場は様々な条件で価格が変動しますので、正確な相場価格を把握することが大切です。

4.夫名義の家やマンションに妻が住み続けることはできるの?

夫名義の家に住み続ける

不動産もローンも夫名義で、売却はせず夫はマンションを出てローンの支払いを続ける場合、妻が住み続けることはできるのでしょうか?

この場合、妻が住み続けることは可能です。ただ、夫がローンを支払わなくなる事態などに備えておくことが必要です。

妻が子供の親権者になり、養育費や慰謝料の代わりに夫がローンの支払いを行うケースはよくあることです。

でも妻からすれば住み続けるマンションですから、不安の残る夫名義よりも自分の名義に変更したいと考えます。

ところがローン残債がある不動産の名義変更を行う場合、ローン契約の「ローンの対象となる不動産の名義変更は金融機関の承諾が必要」という条文が一番問題になります。

財産分与を理由に所有権移転登記は申請できますが、離婚が理由でも金融機関は所有権移転の承諾はしてくれません。つまり、ローン完済までは夫名義のマンションに住み続けることになります。

妻に相応の収入があり、新しくローンを組み夫のローンから借り換えする方法もありますが、パートタイマーや就業年数が少ない場合は金融機関の審査に通りません。

離婚協議書に約束ごとを記載させリスクを減らそう

夫にとって離婚後の生活費に加えて、住んでもいないマンションのローンの返済は経済的に大きな負担です。

返済不能になる以外にも、ローン完済後に夫が所有権移転に同意しないなどのリスクが残ります。

リスクを減らすには「夫が必ず返済を行い、返済ができなくなった場合は妻が夫の資産を差し押さえできる」「ローン完済後は妻に所有権を移転する」旨を離婚協議書に記載します。

さらに離婚協議書を公証役場で公正証書にしておけば、トラブル時には裁判所の判決を待たずに強制執行が可能になります。

5.家やマンションを売却した方がいいケースとは?

お読みいただいた通り、今のマンションに住み続ける場合、名義変更のリスクや離婚後何年、何十年先まで問題を持ち越す可能性もあります。

時間が経てばお互いに連絡も取りにくくなり、手続きに必要な承諾も得られなくなります。

また、離婚協議書を法的に拘束力のある公正証書にしておいたとしても、トラブルが発生した時点で夫の資産や収入が無ければ無意味になります。

その場合家やマンションは差し押さえられ、競売となり住む場所を失ってしまいます。

二人の再スタートのためにも、売却できるのであれば家やマンションは処分を検討することも視野に入れた方がいいかもしれませんね。

ローンが残る場合でも、できるだけ高く家やマンションを売却しマイカーなどの他の資産の処分も含めて完済できないか検討してみることも必要です。

不動産の一括査定で売却が得意な業者を選ぼう

離婚協議をスムーズに進めていくには、一括査定で今の家やマンションの価値を知ることからスタートです。

離婚の際の家やマンション売却は「高く売る」ことよりも「早く売る」ことが大事な場合もあります。

一括査定で複数の業者から査定金額を入手して、売却が得意な業者を選びましょう。

あなたの持ち家を「早く」「高く」売ってくれる業者が見つかるはずです。


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