離婚時に住宅ローンが残っている家やマンションを売却する場合の3つのパターン

離婚することになったとき、住宅ローンの残っている家はどうしたらいいのでしょうか?

ローンを完済して財産分与できればいいのですが、なかなかそうもいかないですね。

住宅ローンを残して離婚する場合には、このような3つの選択肢があります。

  • 離婚後、夫婦のどちらかが住宅ローンの残る家に住み続ける
  • 離婚を機に住宅ローンの残る家を売却する
  • ローンを完済できないなら任意売却を行う

ここでは3つの選択肢の内容と問題点を説明していきます。

1.離婚後、夫婦のどちらかが住宅ローンの残る家に住み続ける

「ローンの名義人と連帯保証人」、「家の名義人」、「誰がローンを返済し続けるのか」が重要です。ローンのパターン別にみてゆきます。

1.夫婦どちらか一方の単独ローンで、連帯保証人なしの場合

「夫の単独ローン」を例にして考えてみましょう。

夫がそのままローンを返済しながら、住み続ける場合は大きく問題になる点はありません。ここで問題になるのは妻が家に住み続けるケースです。

このケースを選択しようとする場合、慰謝料として家の名義人を妻に変更したいところですが、残念ながらローンと家の名義人を別に設定することは困難です。

住宅ローンの契約事項には「不動産の名義変更をする場合には事前に銀行の承諾を得なければならない」という内容が含まれていることが一般的です。

たとえその通りに申請したとしても承諾されることは稀ですし、黙って名義変更した場合はその事実を銀行側が把握すれば契約違反でローンの一括返済を請求されることになります。

妻側の自己防衛策として「ローン完済時に家の名義人を妻に変更する」という内容の公正証書を作成して、将来的に家が妻のものになるという取り決めを結ぶことは可能です。

しかしローンの返済を夫が滞らせれば抵当権が行使され、最悪、家が競売にかけられるというリスクは避けられません。

2.夫婦どちらか一方の単独ローンで、もう一方が連帯保証人になっている場合

「夫の単独ローンで妻が連帯保証人」を例にして考えてみましょう。

この場合ローンの返済が滞れば、妻はどこに住んでいようとも連帯保証人である限り返済義務を負います。

妻としては連帯保証人を外れたいところですが、連帯保証は夫婦の約束事ではなく金融機関との取り決めですから、離婚を理由に連帯保証人から外れることは不可能です。

代わりの連帯保証人を用意するという方法も考えられますが、現実的には難しいでしょう。

対応策としては、どちらか一方が単独ローンに借り換えてその家に住み続けという方法があります。妻が単独ローンを組むことが出来れば、名義変更も問題はありません。

ただし、そもそも連帯保証人が必要と判断されたローンですので、借り換えの審査も厳しいものになるであろうことは否めません。

たとえローンが組めたとしても、将来再び家族を持つことになった時に、それが負担になる可能性もあります。

3.夫婦の共有名義・連帯債務者の場合

連帯債務は、離婚してどちらかが家を明け渡したとしても、その債務が解消されるわけではありません。

またどちらか一方がローンの返済を滞らせれば、もう一方にその分の請求がいきます。

対応策としては、連帯保証の場合と同様、どちらか一方が単独ローンに借り換えるという方法があります。

しかし連帯債務のメリットとして、借入額を多く出来るというものがありますが、この場合はそれがネックになります。

もちろん残債額にもよりますが、借入額が多いままでの借り替えは相当難しいと考えた方が良いでしょう。

2.離婚を機に住宅ローンの残る家を売却する

ローンが残っているマンションの売却

そもそも住宅ローンの残る家を売却することは出来るのでしょうか?

住宅ローンで家を購入した場合、担保物件となった家には抵当権が設定されています。

家を売却するためにはローンを完済して、その抵当権を抹消しなければなりません

まずは、複数の不動産業者に査定を依頼して、だいたいの資産価値を把握してください。

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1.売却金額よりも残りのローンが少ない場合

この場合は家の売却益でローンを完済できますので問題はありません。

仲介手数料や不動産譲渡所得税などを差し引いても利益が生じるようであれば、夫婦で分割すればよいでしょう。

2.売却金額よりも残りのローンが多い場合

この場合はローンが完済できませんので、家を売却することが出来ません。

しかし、残債額が比較的少ないのであれば、手持ちの資金を足して完済していまうことが可能です。

では、残債額が多い場合はどのようにしたらよいのでしょうか?

選択肢1の「離婚後、夫婦のどちらかが住宅ローンの残る家に住み続ける」を検討してみることもできますが、売却したい意向が強い場合は「任意売却」という方法があります。

3.ローンを完済できないなら任意売却を行う

任意売却とは

家を売却しようにもその売買価格ではローンが完済できないケースについて行う方法です。

仲介者(不動産業者や専門のコンサルタント)が債権者(金融機関)と債務者(所有者)の間に入って調整を行い、債権者の合意を得て家を競売にかけずに売却します。

売買代金から経費を差し引き、残った分を返済にあて抵当権を解除します。

任意売却した後に残った債務は、示談、時効を待つ、自己破産のいずれかの方法で処理します。

任意売却のメリット

  • 市場価格に近い金額で売却が可能できる
  • 競売より早く売却できる
  • 示談交渉で残債務の負担を軽減することができる
  • 売却費用がかからない
  • 通常の売却と同じなので、競売のように近所の目を気にする必要がない
  • 買戻しやリースパックを利用すれば住み続けることができる可能性がある
    ※買戻しは親戚など近しい人に任意売却した家を買い取ってもらい、その後賃料を支払って住む方法です。
    ※リースバックは親戚など近しい人ではなく、第三者(専門のコンサルタントの紹介や提携企業)に買い取ってもらい、その後賃料を支払って住む方法です。

任意売却のデメリット

  • 任意売却の交渉を行うために、あえてローンの支払いを止めなければならない場合がある
  • 上記の対応をした場合はローン滞納として個人信用情報機関にブラックリストとして登録されてしまいますので、これより以降5年間ほどは新規の借入ができなくなる
  • 自己破産しても債務が免責にならない場合がある
  • 残債務に対して連帯保証人を求められることがある

離婚時に住宅ローンが残っている家を売却する場合の3つパターンのまとめ

離婚はさまざまな不安の中で、大事な物事を夫婦で決めなければならないことが多く精神的に大変つらいことです。

早く解決してしまいたいと、気持ちばかり焦って空回りしてしまうこともあるかもしれません。

またここで上げた以外にも、自分たちが住まずに賃貸にするなど他の方法も検討できるかもしれません。

弁護士や司法書士、不動産業者、専門のコンサルタント業者など、第三者に相談しながら手続きを進めることをおすすめします。

 


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