マンション売却にかかる税金について知っておくべき3つのポイント

マンションを売却する際、儲けが出た場合、税金を支払わなくてはいけません。

でも儲けが出るかどうかなんて、どうやって計算するのでしょうか?

そして税金は果たしていくら払わなければいけないのでしょうか?

わかる方もなかなか少ないはずです。何かと不安が多いかもしれません。

そこで今回はマンション売却にかかる税金について、ぜひとも知っておくべき3つのポイントを徹底解説します。

これを読めば、税金の不安が解消されますよ!

マンション売却にかかる2つの税金とは?

マンションを売却した場合、次の2つの税金がかかります。

印紙税

マンションを売却する際に作成される、不動産売買契約書に貼る収入印紙のことです。取引金額に応じて、必要な収入印紙の額も異なります。

譲渡税(所得税・住民税)

マンションをはじめとする建物・土地を売却して儲けがでた場合、その儲け(=譲渡所得)に対し、課税されます。

 

ポイント1.印紙税がかかるので忘れないようにしよう

どんな時に印紙税が生じるか?

印紙税は、印紙税法という法律で定められた課税文書に対して生じます。マンション売却の場合は不動産の売買契約書に収入印紙を貼らなくてはいけません。

印紙税はいくら?

契約金額によって異なります。なお、平成26年4月1日から平成30年3月31日までの間に作成された契約書の場合、軽減措置が適用されていることも併せて押さえておきましょう。

不動産売買契約書の印紙税|国税庁

 

ポイント2.譲渡税(所得税・住民税)の計算式を押さえよう

それでは、マンション売却をはじめとする不動産の譲渡が行われた場合、譲渡税(所得税・住民税)はどう計算するのでしょうか?

 基本の計算式を押さえよう

通常、不動産の譲渡によりでた儲けは譲渡所得と呼ばれています。これに課税される所得税と住民税の合計額を譲渡税というのも併せて押さえておきましょう。

譲渡所得と譲渡税の計算式は、次のようになっています。

     譲渡収入―(取得費+譲渡費用)=譲渡所得

     譲渡所得×税率=譲渡税               

 これらの式の各項目について、さらに詳しく見てみましょう。

 譲渡収入とは?

土地や建物の売却代金のことです。マンションの場合も、売却代金と考えておきましょう。

 取得費とは?

取得費の計算方法

土地や建物の取得に要した金額(=購入代金)に設備費および改良費を加えた金額です。なお、建物の場合に取得価額から売却時までの減価償却相当額を控除した残額が取得費となります。

減価償却とは?

マンションを含め、建物は年数が経過するにつれ老朽化し、資産価値が減少します。この減少部分を税法で定められた耐用年数に割り当てて経費化していくのが減価償却です。

減価償却相当額は、次の計算式によって求めます。

       取得価額(購入代金)×0.9×償却率×経過年数=減価償却相当額               

 なお、マンションで一般的な(鉄骨)鉄筋コンクリート構造の建物の場合、税法上の耐用年数は47年となっています。

 住宅用など、非業務用の建物の場合は耐用年数を1.5倍にして減価償却相当額を計算するので、耐用年数が70年(償却率は0.015)となる点も併せて押さえてください。

 取得費に含まれるもの

購入代金のほかに、次の出費も取得費に含まれます。

・購入時に不動産業者に対して支払った仲介手数料

・購入時の売買契約書に貼付した印紙代、登記費用、不動産取得税

取得費がわからない場合は?

取得費がわからない場合、譲渡収入(=売却代金)に5%をかけた額を取得費とすることも認められています(概算取得費)。

譲渡費用とは

譲渡費用に含まれるもの

譲渡費用とは、土地・建物を譲渡するために直接に要した費用を指します。マンション売却の場合、次の費用が含まれます。

・売却時に不動産業者へ支払う仲介手数料

・売買契約書に貼付する印紙代

譲渡費用に含まれないもの

逆に、次の費用は譲渡費用に含まれないので注意しましょう。

・修繕費、固定資産税等の維持管理費用

・引っ越しにかかる費用

・譲渡税の申告を依頼した場合の税理士報酬

譲渡税の税率は?

実は譲渡税の税率は、土地や建物の所有期間次第で異なります。

長期と短期の違い

土地や建物の所有期間が5年を超えている場合は「長期譲渡所得」、5年以内の場合は「短期譲渡所得」といいます。

 年を超えるかどうかは、取得日から譲渡日の属する年の1月1日現在までの所有期間で判断するのも併せて押さえてください。

取得日と譲渡日

ここで、いつを持って取得日と譲渡日を判断するか考えてみましょう。原則として、資産の引き渡しがあった日(=残金決済をした日)です。

一方で、売買契約を締結した日を取得日とするのも認められています。

なお、売買契約を締結した日と資産の引き渡しがあった日が年をまたいだ場合は、どちらか有利な方を、譲渡日・取得日にできます。 

さらに、取得日は売買契約を締結した日、譲渡日は資産の引き渡しがあった日と設定するのも可能です。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率

  税率(所得税) 税率(住民税) 合計税率(譲渡税)
長期譲渡所得 15.315% 5% 20.315%
短期譲渡所得 30.63% 9% 39.63%

 

ポイント3.マイホーム売却の際に使える2つの特例を利用しよう

マンション売却の際は、次の2つの特例が使え、税金が安くなります。ただし、どちらか一方を選択適用する仕組みです。

・3,000万円特別控除:所有期間に関係なく譲渡所得から3,000万円が控除される。

・特定居住用財産の買換え特例:譲渡する日の属する年の1月1日で所有期間10年超の居住用財産を譲渡し、買換え取得する場合に適用される。ただし、平成29年12月31日までに譲渡したものに限る。

3,000万円特別控除の税額の計算

・譲渡する年の1月1日時点での所有期間が5年以内:短期譲渡所得の税率                                         

・ 譲渡する年の1月1日時点での所有期間が5年以上:長期譲渡所得の税率

特定居住用財産の買い換え特例の税額の計算

・譲渡代金≦買換え代金の時場合:その譲渡益の課税が繰り延べられる。                                         

・譲渡代金>買換え代金の時:買換え代金に充当した額に相当する課税は繰り延べられ、譲渡代金、買換え代金との差額に長期の譲渡税がかかる。

2つの特例の物件の条件

①現在主として住んでいる自宅の売却である。                                   

②居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売却する。                                         

③家屋の取り壊しを伴う場合は、上記②の範囲内で、家屋を取り壊した日から1年いないにその敷地の売却に関する契約が締結されている。(※取り壊し後、敷地を賃貸その他の用に供した場合は特例は使えない。)                                       

④転勤等で単身赴任をしている場合に、配偶者等が居住している家屋を売却した。(※ただし、二つの家屋を所有する場合は、主たる居住用家屋とする。)

2つの特例の注意点

①共有の居住用財産を譲渡した場合、共有者の持ち分の範囲内において各人ごとに適用される。                                       

②住宅ローン控除との重複適用はできない。                                  

③譲渡する相手は、譲渡者の配偶者や親・子など直系血族、生計を一にする親族、同族会社等であってはならない。

 

マンション売却にかかる税金について知っておくべき3つのポイントのまとめ

マンション売却にかかる税金について、知っておくべき3つのポイントについてまとめました。

「どの税金が生じ、どのように計算されるか」「特例は適用できないのか」についてしっかり押さえてください。

また、税金はマンション売却にあたってはとても重要な項目ですので、自分だけでわからない場合は不動産会社の担当者や税理士などに質問して疑問を解消しましょう。

できれば、マンションの売却を検討した時点で、大体どのくらいの税金が生じるのかについてシミュレーションを行い勘をつかんでおくのをおすすめします。

親切な不動産会社の担当者なら、税金も含めたシミュレーションを行ってくれるはずですので遠慮せずに頼んでみましょう。

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