マンション売却にかかる3つの費用と返還される費用

売却をお考えの際には、つい「どのくらいの価格で売れるのか?」ということに集中してしまいがちです。しかし、売却するにも費用がかかります。

実際に売却となった時に備えて、どのような費用がどれくらい発生するのかを把握しておくと、今後の取引もスムーズに進むでしょう。

この記事では、マンションの売却にかかる費用と返還される費用について見ていきましょう。

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1.売却にかかる費用の全体像

マンション売却にかかる費用の全体像

 必ず発生する費用は2つある

上図に示したように、必ず発生する費用は

  •  印紙税(契約書に添付する収入印紙代)
  • 仲介手数料

この2つになります。

それ以外は、状況によって費用発生の有無が異なるので、後ほど詳しく見て行きましょう。

契約内容などによっては別途費用が発生することがありますが、おおむねここに示したような費用がかかると考えて差し支えありません。

2.必ず発生する2つの費用

 1.印紙税

まず、契約の際には契約書を取り交わしますが、その書類に収入印紙を添付しなければなりません。

その収入印紙代(印紙税)ですが、国税庁の「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」によると、平成26年4月1日~平成30年3月31日までの間に作成された契約書は減税措置の対象になります。

契約金額 本来の税率 軽減税率
10万円~50万円 400円 200
50万円~100万円 1,000円 500
100万円~500万円 2,000円 1,000
500万円~1,000万円 1万円 5,000
1,000万円~5,000万円 2万円 1万円
5,000万円~1億円 6万円 3万円
1億円~5億円 10万円 6万円

マンションのご売却でしたら、1,000万円~5,000万円の幅に収まることが多いため、印紙税はおおむね1万円になります。

2.不動産会社への仲介手数料

売却の契約が決まると、仲介を依頼した不動産会社へ報酬(仲介手数料)を支払わなければなりません。

仲介手数料は、取引価格に所定の料率を乗じて計算されます。

また、不動産会社が受け取ることができる報酬には法律で上限が定められています。

取引額 仲介手数料
200万円以下 5%以内
200万円~400万円 4%以内
400万円以上 3%以内

上限を超えない範囲であれば料金設定は自由ですが、上限金額に近い設定がされている場合がほとんどです。

この仲介手数料は成功報酬なので、成約が決まって取引が実行された時に支払いが生じます

注意しなければならないのは、仲介手数料の計算方法です。

例えば、取引価格が3,000万円の場合の仲介手数料の上限金額を見てみましょう。

仲介手数料の分割計算このように、仲介手数料の計算は分割して計算されますので、注意が必要です。

3.場合によって発生する費用

登記費用

マンション売却の際には、所有権の移転登記や抵当権の抹消登記が必要になる場合があります。

所有権移転登記は買主の負担となることが多いのですが、地域の慣習や契約内容によって売主負担の場合もあります。

また、マンションを購入した際に抵当権を設定している場合は、抵当権抹消登記をしてから引き渡さなければなりません。

この登記にかかる費用は、

  1. 司法書士への依頼料
  2. 登録免許税

の2つをご紹介します。

1.司法書士への依頼料

登記の種類 司法書士への依頼料
所有権の移転登記 依頼する事務所による。4万円程度。
抵当権の抹消登記 依頼する事務所による。1万円程度。

司法書士の報酬は、事務所ごとに自由に設定されていますので、依頼する事務所によって異なりますが、概ね上記の金額になります。

2.登録免許税

登記をする際には所定の税金を納めなければなりません。

登記の種類 登録免許税
所有権の移転登記 物件価格×2.0%
抵当権の抹消登記 1物件につき1,000円

抹消登記について、例えばマンションと一緒に土地も抵当に入れている場合があります。

土地とマンションは別個に抵当権設定がされますので、この場合は2つの物件の抵当権を抹消することになり、登録免許税2,000円がかかります。

以上から、登記費用は司法書士報酬と登録免許税の合計金額となり、

  • 所有権移転登記費用=約4万円+(物件価格×2.0%)
  • 抵当権抹消登記費用=約1万円+(1,000円×物件数)

となります。

譲渡所得税と住民税

売却によって譲渡所得が生じた場合、その所得につき譲渡所得税と住民税が課されます。

譲渡所得とは、マンションを購入した時より高い値段で売却した時に発生する差益のことで、

譲渡所得=売却価格-(取得費+売却費用)

このように算出されます

投資物件の転売以外で売却差益が生じるのはレアなケースですが、あらましは次の通りです。

(1)基本的な税率

譲渡所得税は、給与所得などの他の所得とは別に課税されます。譲渡所得に対してかかる税率は、基本的に下記の通りです。

所有期間 譲渡所得税 住民税
5年以下 30% 9%
5年以上 15% 5%

※併せて、平成25年~平成49年までの期間、2.1%の復興特別所得税の申告・納付が必要になります。

税率は、マンションを売却した年の1月1日時点での所有期間によって上記のように変動します。

(2)マイホームを売却した時の特別控除と軽減税率

  • 住んでいた家と敷地を売却した場合
  • 住まなくなってから3年後の12月31日までに家と敷地を売却した場合

このような条件を満たす場合には、譲渡所得に対して最高3,000万円の特別控除と軽減税率の適用が受けられる場合があります。

譲渡所得が控除額未満の場合は、譲渡所得の金額が控除の上限となります。

特別控除後の課税所得に対して、下記の税率で課税されます。

控除後の課税所得 譲渡所得税 住民税
6,000万円までの部分 10% 4%
6,000万円以上の部分 15% 5%

※こちらも、控除後の所得に対して2.1%の復興特別所得税の申告・納付が必要になります。

これらは全て確定申告義務がありますので、売却益が生じた時や、仮に売却益がプラスかどうか不明な時も税務署へ相談すると良いでしょう。

その他の費用(広告費・リフォーム費用など)

買主との契約によっては、リフォームやハウスクリーニング後の引渡しが条件になる場合もあります。

契約の際に、自己資金と相談しつつ買主と話し合って決めて行きましょう。

また、不動産会社と媒介契約を結んだ際に、広告を打って買主を募集することがあります。

これについても、あらかじめ誰が費用を負担するのかの話し合いがあります。

広告を掲載する情報媒体と掲載期間によって金額は大きく異なりますので、こちらも自己資金と相談しつつ不動産会社と話し合いましょう。

4.買主と精算する費用

固定資産税と都市計画税の精算

固定資産税と都市計画税は、1月1日時点での登記上の所有者に対して請求がされます。

しかし、既に売り渡しているにも関わらず売主が全額負担するのは酷ですので、買主との間で精算するのが通例です。

その際、起算日をいつにするのかで両者の負担額が変わってきますので、事例を見ながらご説明していきます。

固定資産税と都市計画税の清算

上図では、

  • マンションの売却日は5/1
  • 売却と同時に所有権移転登記

この条件で見ております。

このように、固定資産税と都市計画税は日割り計算によって精算されることが多くなります。

また、売主の負担額の方が大きくなってしまった場合でも、売却金と相殺することがほとんどなので、前もって用意する必要性は低いでしょう。

同じ売却日でも、起算日によってこれだけの差が生まれますので、契約の際には要注意です。

マンション管理費と修繕積立金

維持管理費や修繕積立金といった費用についても、日割り計算で精算するのが通例となっております。

こちらについても売却金との相殺が一般的なので、前もって準備する必要はないでしょう。

5.逆に戻ってくるお金もある

各種保険の中途解約による払い戻し

マンションを購入した際に加入している火災保険は、期間満了前に中途解約をすると残りの保険期間分の保険料が返還されます。

多くの場合、保険料は加入時に一括で支払っているため、ある程度まとまった額の返還が期待できます。

ただし、こちらから申し出なければ解約はされませんので、引渡しが完了したらなるべく早く解約手続きをすると良いでしょう。

※マンションを購入した際に住宅ローンを利用された方は、金融機関が火災保険に質権を設定している可能性があります。

保険を解約するには質権を解除しなければなりませんので、お手元に保険証券がない場合は、まずは金融機関に問い合せましょう。

ローン保証会社保証料の一部返還

住宅ローンを利用してマンションを購入された方は、ローン保証会社へ保証料を支払っておられるかと思います。

マンション売却の決済日に、売却金からローン残債を一括返済すると、残りの保証期間分の保証料が返還されます。

こちらについては、決済日に行う抵当権抹消手続きと共に処理されますので、申し出る必要はないでしょう。

売却損金を所得から控除できる

(1)譲渡損失の損益通算

ローン残高よりも低い価格で売却した場合、その損失分を給与所得などから控除することができます。

これを「損益通算」と言います。

損益通算の適用を受けるには、次の条件を満たす必要があります。

  1. 住居用のマンションを譲渡すること。または、住まなくなった日から3年後の12月31日までの間に譲渡すること。
  2. 売却する年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるもの。
  3. 住宅ローンの借入残高があり、借入期間が10年以上に設定されているもの。

(2)繰越控除の特例

売却損をその年の所得から控除しきれなかった場合は、翌年以降3年間繰り越して控除することができます。

損益通算と繰越控除の特例は、平成29年12月31日までの譲渡につき適用されます。

確定申告の必要がありますので、売却損が出た場合は一度税務署に相談後、必要書類を揃えて申告しましょう。

まとめ

費用のほとんどは、売却金からの支払いや買主との精算などがされます。

売却前に実費として最低限必要な費用は印紙税のみとなります。

また、“売却益による譲渡所得税や住民税”、“売却損による損益通算や繰越控除”は確定申告が必要になるので注意が必要です。

返還されるお金もありますから、最終的にどれくらいの費用がかかりそうなのか目安を持つと、売却のイメージも湧きやすいかと思います。

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