ベストなタイミングでマンションを買い替えたい！
家というのは、一生の中で最も大きな買い物だと言われています。
最近では庭付き一戸建てより、マンションを選ぶ人も多くなってきているという話もよく聞きます。
しかしマンションを買ったはいいものの、その後結婚して子供ができたことで、より広いマンションに買い替えを検討するというケースは少なくありません。
そこで今回はマンションの買い替えを行う際に、特に気を付けたいタイミングと居住年数について説明させていただきます。
マンションの買い替えを検討している人はぜひ参考にしてみてください。
Contents
１．マンション売却が先なのか？新居購入が後なのか？
これは、今まで住んでいたマンションを売却するタイミングと、新居を購入するタイミングはどちらのほうが先がいいかという話です。もちろんどちらにもそれぞれメリット・デメリットはあります。
自分の置かれている状況と照らし合わせて、「マンション売却」と「新居購入」のどちらを優先するのかをを選んでいただくのがいいでしょう。
マンションの売却を先にした場合のメリット
①資金が立てやすくなる
先に売却してしまうことのメリットは何と言っても、「資金計画が立てやすくなること」です。
「今住んでいるマンションがこれぐらいで売れる予定だから、新しいマンションにはこれぐらい費用がかけれるね」なんて考えていたとしても、不動産の売却は一筋縄ではいかないのが普通です。
予定していた金額より少し下がるぐらいであればいいですが、売却に時間がかかれば何百万単位で売値が下がっていくこともざらにあります。
しかし、先にマンションの売却を済ませてしまい、資金にどれぐらいの猶予があるかが分かれば、新しく購入するマンションも無理のない範囲で選ぶことが可能です。
②新しい住宅ローンを組める
また、古い家の住宅ローンが残ったままでは、新しい住宅ローンを組むことができない可能性が高いです。
しかし、先にマンションの売却が終わっていれば、抵当権の解除を行って新しく住宅ローンを組むことができます。
これも、先に売却を行うことの大きなメリットの1つですね。
マンションの売却を先にした場合のデメリット
①生活してる空間を内見者に見られる
先に売却を行うことのデメリットは、自分たちがまだ普通に生活している家に、購入希望者が内見に訪れることです。
実物を見ないことには購入するかどうかを決められるはずもないので、仕方のないことではありますが、実際に生活しているところに他人が頻繁に出入りするのはかなりのストレスになります。
②新居が決まらない場合に余計な出費が増える
他のデメリットとしては、「売却」→「新居購入」がスムーズに進めばいいですが、売却が決まっても新居がまだ決まらないということは考え得るケースです。
そういった時は、新居が決まるまで新しい仮住まいを用意しなければならないため、仮住まいの契約料や賃料などで余分な出費が増えます。
ただでさえお金が入り用な時に出費が増えるわけですから、重大なデメリットだと言えるでしょう。
２．マンションの買い替え基準になる居住年数は10年
冒頭では「子供ができたことがマンション買い替えのきっかけになる」、ということをお話ししましたが、その際には「今のマンションに何年間住んでいるか」ということも1つ重要な要素になります。
さすがに購入してまだ数年程度のマンションであれば、いくら事情があるとは言え買い替えを検討することは少ないでしょう。
では、現住居での居住年数が何年ぐらいであれば、買い替えを検討するのが妥当になるのでしょうか。
「居住年数10年を目途に住み替えるべき」という意見も聞かれますが、これにはいくつかの理由がありますので見ていきましょう。
中古マンションは約4人に1人が築10年以内の物件を選んでいる
まず1つ目は「中古マンションの購入検討者は、築10年以内を希望している」ということです。
買い替えを検討する以上、今住んでいるマンションは誰かに購入してもらう必要があります。
では、実際に中古マンションを購入した方々は、どれほどの築年数の物件を購入したのでしょうか？
住まいの情報を発信している、「SUUMOジャーナル」の調べでは、成約された中古マンションのうち2016年に築10年以内の物件が26.8％だったようです。一方で、成約物件の24.3％が築年数31年以上の物件なので、価格の安い中古マンションより、築10年以内の築浅の中古マンションの方が人気と言えるかもしれませんね。
それも加味し、買い手が付きそうな段階で売却を検討しておくのが、賢い選択肢と言えます。
瑕疵担保責任が10年で切れるから
2つ目は「瑕疵担保責任」が10年で切れるということです。現在全ての新築住宅は、引き渡しの日から10年間は売主に瑕疵担保責任があることになっています。
つまり10年以上住んでいると、「万が一」のことが起きても、売り主側に全て補償してもらうことができなくなっているのです。
これはあくまで「新築住宅」の場合ですから、中古で購入した場合は瑕疵担保責任が無効になるのは、もっと短い期間であることに注意が必要です。
住宅取得控除の期間が10年で切れるから
最後は住宅取得控除の期間が10年で切れるからです。最大20万円までの還付が受け取れる住宅取得控除は、10年で期限切れになります。
そのため、10年周期で住宅を取得していくことで、ずっと控除を受け続けていくことが可能になるのです。
以上が居住年数10年を目途に住み替えるべきな主な理由です。
３．マンションの購入とは切っても切り離せない関係にある「資金」
マンションの買い替えには多額のお金が必要になるため、切り詰められる部分は切り詰めていきたいところ。
その一つとして、家を売却して新しく住居を購入した場合には、住民税・所得税の優遇を受けられるので利用しましょう。
どういった時に、住民税・所得税の優遇が受けられるかと言うと、元々住んでいたマンションの売却益がマイナスになった場合です。
売却益は以下の式で表されます。
売却益＝収入金額ー取得費ー譲渡費用
用語を1つずつ解説していきましょう。
・収入金額 →不動産を売却して得たお金のことで、固定資産税の精算をして受け取ったお金もここに含まれます。
・取得費 →売却する不動産を購入した時の代金です。仲介手数料や印紙税も含みます。ただし、減価償却費相当額は差し引かれます。
・譲渡費用 →不動産を売却するためにかかった費用です。 仲介手数料や印紙税などが含まれます。
ちなみに「取得費」で説明した、「減価償却費相当額」とは、マンションを利用したことによる恩恵を、金額で表したものだと思っていただけるといいと思います。
売買がよほどうまく行かない限り、基本的に売却益はマイナスになります。このマイナス分を、お給料と合算して考えましょうという制度を「譲渡損失の繰越控除」と呼びます。
住宅を売って損をした場合には、お給料にかかるはずだった住民税・所得税を無くしてあげましょうという制度になっています。
譲渡損失の繰り越し控除の具体例
「譲渡損失の繰越控除」は住宅を売却した年を含めて４年間適用されます。実際に具体例を用いて考えていきましょう。
例えば年収600万円の人が、住宅の売却で1600万円の損失を出したとします。
１年目 ・・・600万円(年収)ー1600万円(現在の損失)=-1000万円 となり、年収がマイナスになるため、この年の住民税・所得税は一切無しになります。
２年目 ・・・600万円(年収)ー1000万円(現在の損失)=-400万円 となり、2年目も年収がマイナスになるため、1年目同様、住民税・所得税は一切無しになります。
３年目・・・ 600万円(年収)ー400万円(現在の損失)=200万円 となり、年収は200万円と捉えられるので、この200万円に対してのみ、住民税・所得税が課せられることになります。
3年目が終わってもまだ年収がマイナスであれば、4年目も同様の計算を行うことになります。
4年もの間税金が優遇されるというのは、非常に便利な制度だと言えるでしょう。
この譲渡損失の繰越控除を利用するためには条件が必要であり、全て満たしていないと利用できないため注意が必要です。
４．マンション買い替えのベストなタイミングはいつのまとめ
以上がマンション買い替えに関するタイミングと資金、居住年数の話でした。
今回ご説明した内容は、マンション買い替えの際に検討しなければいけないことの一部に過ぎません。
買い替えの際にお付き合いする不動産会社はどのようなところがいいのかや、買い替えのスケジュールはどれくらいで組むべきか、など考慮すべきことはまだたくさんあります。
色々な情報を参考にしながら、自分なりに納得のできる方法でマンションの買い替えを行ってくださいね。
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