家を早く売りたい!持ち家やマンションを早く売る4つの方法

家やマンションを、とにかく早く売却しなければならなくなるケースもあると思います。

「急に転勤が決まった」「離婚が決まった」など理由はさまざまですが、一刻も早く現金化したい場合には早く売るためのポイントを知ることが大事です。

ポイントを間違えれば人気の特上物件でも売れ残りますし、きちんと作戦を立てて販売すれば、条件的に不利な案件でもあっという間に売れる場合もあります。

今回はその持ち家やマンションを早く売るための4つの方法を説明していきますのでぜひ参考にしてください。

1.実力のある不動産業者を4つのポイントから選ぶ

家やマンションの売却を急ぐ場合、早く売ることのできる不動産業者と契約することが一番の近道です。

とはいえ不動産業者とは普段あまり付き合いもなく、どうやって選べばよいかわからない人がほとんどです。

下記に業者を選ぶ際の4つのポイントをご紹介します。1社に絞る必要はなく2~3社程度に絞っておけばよいでしょう。

(1)必ず複数の業者から選択する

「近所だから」「駅前で店舗が大きいから」などの理由で一つの業者だけとしか話をしていない売主は多いです。

一言で不動産業者といっても得意分野がありますし、全国的に販売網を持つ大手の業者もいれば、近隣に強い地元密着型の業者もいます。

なるべく多くの業者を調べて物件にあった業者を選択することが必要です

(2)売却に強い業者かどうか確認する

不動産業者は宅地建物取引業の免許を受けて営業していますが、取扱う業務は業者によって大きく異なります。

家やマンションを売却する場合は媒介業務を主とする業者を選ぶ必要がありますが、売買物件専門、賃貸物件専門の業者や両方とも取り扱う業者もいます。

売買物件を取り扱う業者の中でも「土地や一戸建て住宅が中心」「中古マンションが中心」「投資用物件が中心」などタイプもさまざまです。

地方では1社でさまざまな業務や物件を行う業者が多いですが、大都市圏ほど業者は細分化されています。

業者を選ぶ際には、過去の実績などを聞いて得意分野を確認することが大切です。

(3)業者の得意エリアを確認する

不動産業者には「力を入れているエリア」「得意なエリア」があります。売却する物件の近隣を得意としているかも、早く売る業者選定のポイントです。

近隣での年間取引実績や、平均売却期間などのデータで比較する事ができますので業者に確認するとよいでしょう。

営業エリアを限定している地域密着型の業者の方が有利に思えますが、物件の条件によっては幅広く買い手を探す必要もありますので大手業者だからダメというわけではありません。

得意なエリアであれば業者は見込み客を持っています。見込み客の条件にあえば、早く売れる可能性はグンと高まります。

(4)営業マンとは早めに会い、誠意とやる気を確認する

家やマンションの売却は、電話やメール、一括査定サイトなどで業者に査定依頼をするところから始まります。

次のステップで大切なのは早めに営業マンに会うことです。実際に会う事で営業マンのやる気や人柄を判断できます。

連絡を取ってからすぐに動いてくれる営業マンは、販売活動でもやる気を持ってスピーディーに動いてくれます。

査定報告の際の対応も重要です。報告も早く査定価格の根拠が明確で、販売方針や計画まで合わせて説明してくれるようでしたら、その営業マンは信頼できます。

他の業者よりも高い査定額を提示し、納得できる理由を説明しない場合には「専任媒介契約欲しさ」の可能性が高く、売却は長期戦になると覚悟した方が良いでしょう。

2.早く売るために一般媒介契約を選ぶ

早く売ってくれそうな業者が選べたら、業者と媒介契約を締結して販売活動を始めます。

業者との契約方法によっては早く売れる家やマンションも、時間がかかってしまうこともあります。

媒介契約は一般・専任・専属専任の3種類ある

一般媒介 複数の業者に取引の仲介を依頼する事ができます。
専任媒介 売主は一つの業者だけと契約し他の業者とは契約できません。売主は、自分で購入希望者を見つける事ができます。
専属専任媒介 専任契約と同じで、一つの業者しか契約できません。売主で購入希望者を見つけても、契約は業者を通して契約する事になります。

売主にとっても条件が不利な専属専任契約は選ばれることは少なく、多くの場合は一般媒介契約か、専任媒介契約になります。

業者からは、専任媒介契約(専任専属媒介契約を含む)を勧められる事も多いと思いますが、早く売りたい場合には一般媒介契約をお勧めします。

専任契約は早く売ることより高く売ることを優先するのでダメ

不動産業者は成功報酬である仲介料が主な収入です。不動産取引では売主も仲介料を払いますが、買主も仲介料を払います。

営業マンの給料も契約数と金額に応じた歩合給の場合が多く、業者も営業マンも1つの物件で売主と買主の双方から仲介料が得られるように努力します。

これを「両手取引」といいます。

専任契約であれば、他の業者に取られてしまう可能性もなく物件が売れさえすれば業者の仲介料は確実です。

両手取引を狙っている業者は「早く売る」より、「時間をかけてでも、自分のところで買い手を見つけ高く売る」ことを優先するケースもあるようです。

囲い込みを防ぐにはレインズをチェック

両手取引を成立するためには、物件情報を他の業者に流さないこと(囲い込み)が必要です。

具体的な方法としては、「不動産業者間の物件流通システム(レインズ)への物件登録を行わない、または登録してすぐ削除する」「他の不動産業者からの紹介を、売主に相談なく断る」などがあります。

レインズは不動産業者が必ず利用する物件情報システムです。一般媒介契約では物件の登録義務はありませんが、専任媒介契約(専任専属媒介契約含む)では法律で登録が義務付けられています。

一般媒介契約でやる気を出させるには業者を競わせる

業者からすれば一般媒介契約はおいしくない契約です。売主も「仲介料がもらえるかわからないのに、業者は一生懸命売ってくれるのか?」と不安に思います。

一般媒介契約の場合は、いかに業者のモチベーションを上げるかにかかっています。

モチベーションを上げるには業者を競わせて「早く売ったもん勝ち」の状況に持ち込むことが一つの方法です。

業者を競争状態にすれば、囲い込みの心配もなく公正な販売活動が行われます。

2社以上を競わせるて業者に焦りを感じさせる

業者を競争状況にするには2社以上に依頼すると、より検討しやすいでしょう。

むやみに多くの業者に声をかけても、業者からすれば契約数だけライバルが増えて契約の可能性は低くなりモチベーションは下がります。

一般媒介契約の場合、業者からの問い合わせや対応など売主の負担も大きいので、その面でも2社に絞った方がよいでしょう。

レインズへの物件登録義務はありませんが、ライバルより早く売るためには買い手を探すことが大事ですから、レインズや自社のHPなどにも他社より先行して登録しておきましょう。

この登録を早めに済ませ、業者の少しでも目に早く留まるようにしましょう。

3.内見には細心の心配りをする

買い手からの問い合わせがあり、物件の内見が決まったらチャンスを逃さないようにしましょう。

内見まで来る買い手は購入する意思も高く、内見で気に入ればそのまま購入へ進みます。

買い手は販売図面やチラシ、ネットなどで室内レイアウトをあらかじめ確認してから内見に来ます。

内見では部屋の状態、採光など現地でなければ確認できない事項をチェックします。

事前に「狭い」「古い」は理解してますので問題はありませんが、「汚い」「臭い」などは買い手の購入意欲を下げ成約までは至りません。

早く売却するには、内見で「買い手を幻滅させない事」「成約に向け買い手の後押しをすること」を心がけましょう。

空き家、空き部屋にする必要は無い

早く売却したい時には、住み続けたまま内見を行うケースが多いと思いますが、空き家、空き部屋にするために無理をして引越す必要はありません。

新築のモデルルームでも家具が配置され、カーテンが付けられています。住み続けたままでも、買い手にとっては新居での生活感がイメージでき決してマイナスにはなりません。

空き家、空き部屋のメリットは「即入居可」ですが、買い手の要望に合わせて明け渡しができるように準備だけはしておきましょう。

第一印象が一番大事

内見で最初に買い手の目に付くのは玄関です。出しっぱなしの靴や傘などは収納して、片付けや清掃は必ず実施しましょう。

下駄箱など臭いがこもる場合もありますので、内見前には換気を十分に行います。

照明もあらかじめつけておきますが、暗い場合は明るい電球へ交換しておくのも有効です。

住んでいる人には気づかない部分でも買い手は気になる場合があります。中古物件ですのでモデルルーム並みにキレイにはできませんが、買い手の目線でチェックしてみましょう。

室内は徹底的に片付ける

内見時にキッチンに洗い物や生ごみがあったり、リビングに紙袋やスーパーの袋が置きっぱなしになっていたり、棚の中や上にも煩雑に荷物が置いてあったりと、片付けされていない状態はNGです。

雑然とした室内の印象は、家やマンションが大切に使われていないと買い手に思われます。

不用品は処分、しまえるものは収納し、広くすっきりと見せる工夫をしましょう。

ベランダやウォークインクローゼットもチェックされるケースが多いので、見られてもいいように片付けます。

水回りはハウスクリーニングを活用

キッチン、お風呂などの水回りは必ずチェックされます。劣化は避けられませんが、清潔感がでるように掃除が必要です。

内見がある期間中は、換気扇のひどい汚れや洗い場や浴槽にカビが無い状態を保ちましょう。

素人の手に余るようであれば、ハウスクリーニングを依頼します。

蛇口やシャワーの不調や水漏れなどは修理しておきましょう。

売主の好印象が成約への後押しになる

売主の丁寧な対応は、大切にされてきた家という印象につながります。内見前に業者の担当者と打合せを行い、役割分担を決めて対応します。

物件の説明は業者に任せ、買物の利便性や周辺環境などの質問には、売主が答えられるよう準備しておきましょう。

売主が好印象だと物件自体も良く見えてくるものです。

適正な価格と素早い値下げ

間取り、築年数や交通の便などの物件の条件と、近隣の相場から適正な価格になっていれば、売り出しからすぐに問い合わせがあるはずです。

内見で気にいってもらえば、すぐにでも買い手から購入申し込みがあるはずです。

「最初の購入申し込みで成約」がベスト

買い手も中古物件は迷っているうちに、他の人に先に買われてしまうことが分かっていますから、本当に欲しい物件には素早くアプローチしてきます。

購入申し込みの際には、ほとんどの場合買い手から価格交渉があります。

たとえ値引きを想定していなくても、すぐに断らずに相手の希望価格(指値)を確認しましょう。

双方で歩み寄れる価格で納得ができれば、そのまま成約になります。

相場からかけ離れた理不尽な指値に、無理に合わせる必要はありませんが「次の買い手の方が高く売れるかも」といった欲張った考えは捨てましょう。

多くの場合次の買い手の方が高く売れることは少なく、最初の購入希望者での制約を目指しましょう。

値下げは急いで実施

売り出し後に相場が下がった場合や、欲張った売り出し価格で相場よりも高い値付けをしている場合は、できるだけ早く値下げを実施します。

「早く売る」という事は、他の競合物件よりも「早く売れる」という事です。競合物件よりも相対的に安い価格を付ければ、必ず早く売る事ができます。

買主も様々な物件を比較し「値ごろ感」はわかっていますので、競争力のある価格は早く売るためには欠かせません。

ローン残債など値下げに限界がある場合は、長期戦に切り替える判断も必要になってきます。

まとめ

実は「早く売る」ポイントも「高く売る」ポイントも重複する内容が多くあります。

早く売りたいからといっても、焦りは禁物です。冷静に物件と売主にあった不動産業者選びは手間もかかり時間もかかります。一括査定なら、簡単な情報を入力するだけですのでスピーディーに査定を依頼できます。

売却に強い様々なタイプの業者に申し込めるので、物件にあった不動産業者が必ず見つかります。

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