100万は違う?持ち家やマンションを高く売るために売却前のリフォームやリノベーションはすべきなのか

築年数が経過すればするほど、汚れがつき劣化していくのは住宅の宿命。

持ち家や中古マンションを売却する場合、築30年を超えてると中身がぼろくて見栄えも悪いです。

そこで古いままよりリフォームでキレイにした方が早い!高く売れる!

と考えますが本当にリフォームやリノベーションをした方が良いのでしょうか?

そして実際にどれくらいの費用がかかるのか本当に得なのかを検証してみました。

1.実際にいくらかかるの??リフォーム費用の相場

リフォームといってもいくらかかるか想像もつかないので、場所別にリフォーム費用の相場を調べてみました。

場所 費用の相場
キッチン 50~100万
浴室 50~100万
トイレ 50万まで
洗面所 50万まで
玄関 50万まで

マンションのリフォームはいくら?

リフォームマンション

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壁紙全部、バス、トイレ、キッチン、カーペットからフローリングへの張り替え、収納スペースを増やす、和室の畳・ふすま・障子の張り替えなど、リフォーム総額はいくらになるでしょうか?

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2.買い手は中古住宅を探していることを忘れずに

汚れ一つないピッカピカの住居を探している人は、中古物件ではなく新築物件の中から新居を選びます。

あなたが売却する家やマンションは、中古住宅として販売されます。当然買い手は「新築には手が届かないけど、条件にあった中古住宅をリーズナブルな価格で探している」人達ですよね。

購入希望者は、ある程度の汚れやキズは承知の上ですし、最近では購入後に自分なりのリフォームを行う人も増えています。

リフォームを前提にしている購入希望者は、中古住宅の購入費用にプラスしてリフォーム費用が必要になるので、価格重視で物件を選ぶ傾向が強くなります。

3.売却前のリフォームは差別化にならないことが多い

最近は不動産会社でリフォームを実施した物件も出ているので、「リフォームすれば、付加価値になるし、他の物件との差別化になって売りやすくなるんじゃないの」と思う人もいるでしょう。

例えば、近隣の同様なマンションの売却相場が1500万円なので、1500万円で売却する予定の物件に200万円かけてリフォームし、1700万円+αで売るとします。

リフォームの内容が購入希望者の好みに合えば売れるかもしれません。でも気に入らない場合は、単に相場より200万円+αだけ高い物件になってしまいますよね。

実際に400万かけてリフォームして売り出しましたが、結局200万円分しかプラスにならなかったケースもあります。

リフォームは住む人の個性で内容はガラッと変わってしまいます。売主さんのセンスで売却前の大規模なリフォームを行っても、リフォームにかけた費用以上の効果が得られるケースはそう多くはありません。

4.売却前のリフォームのメリット

とにかく早く売りたいという場合には、リフォームを実施することをお勧めします。

①中古物件の古いや汚れているといったマイナスイメージがなくなる

築年数が経っているほど汚れているといったマイナスイメージが強いため、早々に候補から除外されてしまうケースが多いです。

リフォームされていれば築年数に関わらず、興味をもってもらえるかもしれません。

②リフォームを行うまでの資金がない購入希望者にとっては魅力的

リフォーム済みの物件は、購入希望者からすれば、すぐに入居できたり、リフォーム費用を住宅ローンで賄えたりするなどのメリットがあります。

リフォーム予算を別途検討する必要がないのは、金銭的にも精神的にもかなり負担が軽減されるでしょう。

③「リフォーム済み」をアピールポイントにできる

売却予定の住居の近隣で、築年数が長い物件が多い場合などはリフォーム済案件の方が人気になる場合もあります。

また、同じような築年数であればリフォームしていない物件より有利なので、早く売却できる可能性が高くなります。

リフォームするかどうか、どの程度までリフォームするかは不動産業者と相談してから決めたほうが確実です。

不動産業者がリフォーム済みの物件を探しているお客様、いわゆる「見込み顧客」を持っているかもしれません。

簡単な入力だけで済む一括査定なら、査定だけでなく近隣の相場や情報に詳しい不動産業者に相談もできますよ。

5.売却前のリフォームのデメリット

リフォームした費用が買主負担になることが多いので、早く売りたいなどの理由がない場合はリフォームしない方が良さそうです。

①リフォーム費用が売却価格に必ずしも反映されるわけではない

例えば100万円かけてリフォームを行って、+100万円で売れればとんとんなわけで、それでは売却利益率が上がったということにはなりません。

また、物件の価値はトータルで判断するものですから、部分的な改修がそのまま売却価格に反映される可能性は少ないです。

売却する際に気になると思われる箇所のリフォーム費用の相場

キッチン:100~150万円
トイレ :50万円まで
洗面 :50万円まで
浴室 :50~100万円

②リフォーム結果が必ずしも万人の好みに合うわけではない

物件の規模や立地条件が希望にかなっていても、リフォーム結果が好みに合わない購入希望者も出てきます。

③リフォーム前提の購入希望者の候補からはずれてしまう

価格を抑えて中古物件を購入し、残った資金でリフォームやリノベーションを行い、好みの住まいをつくる人が増えています。

6.差別化のリフォームではなく、確実に売るためのリフォームを考えよう

中古住宅とはいえ購入希望者に「さすがにこの状態では買えない」「ここさえ無ければ買ってもいいのに」と思われてしまったら、売却は夢のまた夢です。

自分が住んでいる間は気にならないようなことでも、購入希望者には買わない理由になってしまうこともあります。

「自分がこの住居を買うとしたら?」と購入希望者の気持ちになって、売却する住居を見てみると良いでしょう。

ポイントをおさえて、手を入れていけば大規模リフォームを行わなくても「これぐらいなら買ってもいい」と思わせることは可能ですよ。

7.購入希望者に不潔感や不快感を与えないことが大切

住宅の購入は、奥さんや娘さんなど女性の意見に大きく左右されます。目に見える場所やキレイにできるところは、掃除や片付けでキレイにしておくことが大事です。

特にリビングと水回りは女性目線でチェックされる場所。玄関や煩雑になりがちなバルコニーなどもキレイにしておきましょう。

築年数が経過して古さが目立っていても、丁寧に手入れされていれば、「この人からなら信用して買える」と購入希望者の心象もよくなりますよ。

8.住宅としての機能不全は修理交換した方がいいでしょう

窓ガラスにひびが入っている、ドアノブが取れてしまっている、クロスが剥がれている、キッチンやお風呂の蛇口の破損などちょっとした機能不全はコストもかからず直せるので、直してしまった方が購入希望者の心象は良くなるでしょう。

エアコンやガスコンロ、給湯器の調子が悪いといった設備の不調の場合は事前に修理できればいいですが、新品交換になるとコストがかかります。

取り外しと廃棄を行ってから引き渡すか、そのままにするかは買主さんと調整して決めたほうが良いでしょう。

  • 外装や部屋の壁にヒビが入っている
  • 雨漏りの跡や居室にもカビがある
  • ドアの建付けが悪く開閉がスムーズではない。
  • 窓が開かなくなってしまっている
  • 歩くと床がベコベコ凹む

など、住宅としての基本的な部分での不具合が多いと購入希望者はかなり限られます。

売却までには相当時間がかかりますから、不動産業者にも修繕を勧められるはずです。

少しでも不安な場合は、売却価格の査定と合わせて不動産業者に相談してみましょう。一括査定なら複数の業者にまとめて依頼できるので便利ですよ。

9.自分でできることはやってみよう

切れた電球の交換は簡単にできますよね。可能であれば玄関やリビングの電灯は明るいタイプに交換しておくと、印象が良くなります。

壁紙のちょっとした破れや、フローリングの小キズなどはホームセンターで簡単に補修できるグッズが売っています

素人でも塗るだけ、貼るだけで目立たなくなりますのでチャレンジしてみてください。

破れた障子や網戸の張替もホームセンターでキットが売っていますので、比較的簡単に修理できますよ。

キズが付いたまま、破れたままにしておくよりは、メンテナンスしておいた方が買主に好印象を与えます。自分でやれば、コストをかけずに売値をアップできますよ。

10.プロのクリーニングサービスを活用する

キッチンや風呂などの水回りのきれいさは、買主さんの評価ポイントも高いので、ハウスクリーニングを依頼しましょう。

プロの手によるクリーニングは素人の作業よりもグッと清潔感がアップします。数万の出費でそれ以上の評価で売れることもあるので、費用対効果は高いです。

住みながら売却するのではなく空き家状態での販売が可能なら、壁や床も含めた全体のハウスクリーニングも1平米あたり1000円ぐらいからやってもらえます。

60平米のマンションなら6~7万程度ですが、売却時にはプラス10~30万の評価が付くケースもあります。

室内の汚れや不具合は買主さんとの交渉でも値引きの理由になりますので、高値売却のためにクリーニングサービスをしておきましょう

11.リフォームをするべきなマンションは築年数が30年超えた物件

クロス

築年数が30年を超えてくると内装がボロボロです。大切に暮らしてたマンションでも経年劣化にはかないません。

特に壁紙です。タバコそ吸ってる家庭や、犬や猫などのペットを飼っている家庭は、クロスが天井まで黄ばんでたり剥がれたりしやすいです。

和室も畳が傷み、障子が破れたり黄色いシミがついたりします。

このような物件は内見の際に印象がとても悪いです。設備が古いのはまだしも壁紙だけは清潔感をしめすためにも替えといた方がいいです。

それとマンションに備え付けてある給湯器などの家電も点検しておきましょう。

そしてリフォームの見積もりを取ってから、最終的な判断は不動産屋に相談しましょう。

せっかくリフォームしても売却価格が高くならなかったら意味がないので、そこはきちんと戦略を練りましょう。

間取りを変えるような大規模なリフォームはいらない

玄関に段差がある、邪魔な壁を取っ払うなどの大掛かりなリフォームは、買主が自分好みに変えたいということが多いですのでやる必要はないです。

費用も結構掛かりますし損することが多いです。

12.不動産に相談!リフォームした方が高く売ることができるのか

リフォームした方がいいのか、不動産屋さんの口コミを見てみました。

リフォーム意見

http://suumo.jp/baikyaku/qa/ichiran/__JJ_JJ063FC002_arz1030z2bsz1100z2qcz12000.html

  • 成約率が高いが、リフォーム分を上乗せして売れるかはわからない
  • リフォームが必要なのかは物件によるので、相談してからでないとわからない
  • 印象を良くするためにも値段が安いハウスクリーニングだけはしといた方がいい

 

物件によるので一概に言えないですが、おすすめしないという意見も多いようです。

その理由はリフォーム費用が回収できない可能性があること、買主が自分でリフォームをしたいということでした。

でもリフォームした方がいいパターンもありますので、まずはリフォームの見積もりを取って、その後不動産に相談することをおすすめします。

13.基本的に売却前のリフォームは必要ありません

これまでの話をまとめると、売却前にリフォームをする必要性は基本的にはないようです。

壁紙がたばこのヤニでひどく汚れている、畳の擦り切れがひどいというようにあまりに汚れが目立つのであれば、

壁紙や畳の張替えは費用が比較的安価で済みますので、最低限のリフォームは行った方がよいでしょう。

とはいえ物件は綺麗で清潔であることに越したことはありません。内覧の前には徹底的に家の掃除を行いましょう。

家に居ながらの内覧であれば、なるべく購入希望者が空室になった状態をイメージできるように、さらに片づけを行い、不要なものはこれを機会に積極的に処分するようにしてください。

近年リフォームやリノベーションが盛んにとりあげられるようになり、不動産業者によっては物件紹介と同時に、リフォームやリノベーションを提案しているところもあります。

そのような業者に仲介を依頼した場合は、リフォーム後のイメージ図を作ってもらったり、実際に購入してリフォームを行った家を見学させてもらうなどして、その方面からアピールしてみるとよいでしょう。

14.まずは不動産業者と相談してみましょう

売却を決めたら、自分でできる掃除や片付けは計画的に進めておくと良いですよ。リフォームやハウスクリーニングは、住居の状態によっても必要の度合いは違ってきます。

また近隣の相場の状況や、販売の傾向などでもリフォームした方が良いかどうかは変わってきます。

売却のプロの不動産業者なら、あなたの判断に的確にアドバイスをしてくれます。

売却予定の住居の査定と合わせて不動産業者と相談してみましょう。

不動産業者はリフォーム業者やハウスクリーニング業者との付き合いも多いので、信頼できる業者を紹介してもらえるのもメリット。

一括査定なら、簡単な情報を入力するだけで、複数の業者に査定が依頼できます。
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取扱数や営業エリアの広い大手業者だけでなく、近隣の情報に詳しい地元密着の業者にも申し込めますので、幅広く情報を集める事ができます。

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もちろん値段に納得がいかない場合は断ることもできますので安心してください。

不動産会社によっては査定額で100万円以上の差額が出たケースもあるようなので、売却の際に損をしないためにも活用してみてはいかがでしょうか。

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