どちらが得?持ち家やマンションは売るべきなのか貸すべきなのか

「転勤が決まった」「親の介護で実家に戻ることになった」

などの理由で、持ち家や分譲マンションを処分する必要に迫られることがあります。

その際に持ち家を「売るべきか?貸すべきか?」で多くの方が悩みます。

あなたの家やマンションはどちらに向いているか?今回は売却か賃貸か判断するための5つのポイントをお教えします。

ポイント(1)持ち家を売却することに気持ちの整理ができていること

当然のことですが、売却すればその家は他人のものになります。

「先祖代々の土地だから守りたい」「長年住んだので思い入れがある」「戻ってこれるならいつかは戻りたい」という気持ちが強いのであれば、売却はお勧めしません。

ただし、持ち続けたいと賃貸にしたとしても、別の心配は残ります。まず、借主があなたの様に大事に使ってくれるとは限りません。想定以上の汚れやキズで住み続けるよりも早く劣化が進むことも考えられます。

また不動産の賃貸借契約では、借主の保護の観点から正当な理由がなければ契約更新を望む借主に出ていけとは言えないことになっているので、

借主が出ていかない限りは賃貸にした物件に戻ることはできません。

戻る時期が決まっているのであれば、契約期間の満了で更新の無い「定期借家契約」などにしておくこともできますが、借主にはデメリットになりますので賃料は下がってしまいます。

今の思いも大事ですが、長期的なライフプランも含めて気持ちを整理し判断することが大切です。

ポイント(2)住宅ローンの残債がどれだけ残っているか

ローンが残っている場合が一番判断に迷うところではないでしょうか?

売却する場合はローン残債を完済することが条件です。売却価格で完済するか、完済できずローンが残っても貯金などで補填できれば売却は可能です。ローン残債より高く売却できれば、利益も入ります。

賃貸の場合(月々のローン支払い額)<(家賃収入)が最低条件です。「最低条件」の理由は後ほど説明します。

ローン残債がある物件を賃貸にする場合には、住宅ローン契約の約款が問題になります。住宅ローン契約はローンの名義人が契約の対象となる住居に住む事が前提になっています。

一般的な契約書では、金融機関に無断で他人に貸した場合契約違反となり、一括返済を求められる場合があります。

また賃貸物件用のアパートローンなどへの借り換えなどの方法もありますが、金利が高くなります。

ポイント(3)賃貸は事業経営なので大家になる覚悟があること

賃貸は単純に家を貸せばいいというわけでなく、貸主が大家としての仕事をする必要があります。

入居者の募集、入居・退去の手続き、家賃回収、借主からのクレーム対応など手間のかかる仕事です。

管理業務は不動産業者や管理会社に委託することも可能ですが、一般的には家賃の5パーセント前後の管理費・共益費が追加費用としてかかります。

また家賃収入は事業所得として申告が必要です。確定申告は年一回ですが、慣れていない給与所得者が自分で行うには、ハードルが高い仕事です。

家賃収入だけでなく、退去時のクリーニング費用、修繕金の積み立てなどを記録し毎年申告する必要があります。

課税対象も家賃から住宅ローンを引いた額ではなく、家賃の全額×12か月分から必要経費を控除したものとなりますので、通常であれば確定申告が必要になるでしょう。

売却の場合も買い手探しや購入希望者の内覧対応、売却手続きなど手間はかかりますが、信頼できる不動産業者が見つかれば協力して進めることもできます。

不動産の売却益には控除もあり、申告が必要になっても一回で済むこともあります。売却まで時間がかかるケースもありますが、賃貸と比較して手離れは格段に良くなるかもしれません

ポイント(4)売却と賃貸の収支比較をすること

売却と賃貸それぞれの場合で、経費も含めた収支計算を行ってから選択する事が大切です。

持ち家の売却益

売却の場合は売却金額から以下の内容を引いた額が売却益になります

  • 印紙税
  • 不動産業者に対する仲介手数料(売却価格×3%+6万円が上限)
  • ローン残債の支払い+登記費用+繰り上げ返済手数料(ローンが残っている場合)

持ち家の賃貸収入

賃貸の場合は先ほど(月々のローン支払い額)<(家賃収入)が最低条件と書きましたが、収支の判断には以下の費用を見込んでおく必要があります。

  • 固定資産税と都市計画税
  • 火災保険料
  • 退去時のクリーニング費用などの修繕費
  • 不動産業者への仲介手数料(発生しない場合もあります)
  • 管理委託料(管理を委託する場合)
  • 税理士費用(確定申告を委託する場合)

ローン支払い額に上記の経費をプラスすれば、近隣の家賃相場と同じか少し下回るぐらいになるケースも考えられます。

売却益と比較するには、家賃による利益を何年分見込むかにもよりますが、ローンの残り期間や建物の耐用年数などが一つの目安になります。

売却額と家賃は想定になるので、あくまでもシミュレーションですが、比較したうえで自分が納得し「売却か?賃貸か?」を判断することも大事なプロセスです。

ポイント(5)賃貸特有のリスクを覚悟すること

収支の比較で賃貸にメリットがあったとしても、「空室」と「家賃の値下げ」のリスクからは逃れられません。借主が見つからない間は、収入もなく経費はすべて貸主が負担です。

ここ数年は住宅ローン金利も低く、賃貸より購入を希望する人も多くなっています。ファミリー向けの物件は特にその傾向が強く、他の賃貸物件だけでなく売買物件との競争もある厳しい市場環境で、空室リスクは高まっています

家賃設定については、人の流出入が多い賃貸ニーズの高い立地などの物件であれば、高めの家賃でも借主がいます。

将来的には人気の下降や、供給数の増加で家賃相場の下落も想定できますし、そもそも築年数が増えることによって確実に家賃は下がります。

長期間で回収する計画の場合は、ローン支払い額を下回る家賃になるケースもあります。

「今は判断がつかないから、とりあえず賃貸物件にする」と後回しにするケースもありますが、賃貸中に販売する場合は「収益物件」として家賃ベースでの評価になります。

利回りによっては厳しい評価になりますし、買い手も不動産経営者などに限られてしまいます。

売却の場合でも、相場の変動によって損得がでてしまう「売り時」リスクも考えられます。

不景気に突入してしまうと長期間売れないケースもありますが、売却してしまえば損益が確定することもあります。

必ずしも、売却よりも賃貸が優れているとは言えませんので、どちらにするかは慎重に検討しましょう。

持ち家やマンションは売るべきなのか貸すべきなのかのまとめ

賃貸は資産を所有し続ける事ができる上、継続的な収入が得られる可能性があるので、リストラや病気で働けなくなるなどの将来のリスクへの備えになりそうですね。

物件の立地などの条件によっては、安定して収入が得られる可能性もあります。ただし、5つのポイントで少しでも不安がある方は売却も検討しましょう

今ある持ち家やマンションの状況によるので、「売るべきか?貸すべきか?」と考える場合、一般的にどちらが優れているとは断言できません。

ですが、自分の持ち家やマンションの価値や相場を正確に知ることが、どちらにするかを考える上ではとても大事です。

収支計画の精度を上げるには、ネットの相場情報だけでなく実際の不動産業者の査定を受けてみることをお勧めします。

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