5分でわかる持ち家を売る方法!手続きや税金など不動産売却のすべて

引っ越しだ…。家を売らないとお金がない。…

転勤や失業など、家を売る理由は様々ですが、共通していえることは、できるだけ高く売りたいということです。

まだ不動産会社が決まっていない場合は、無料の一括査定サイトを利用して、条件の良い不動産会社を探すことから始めましょう。

ここでは、不動産会社を見つけたあとの家を売る手続きの流れ、売却の際の税金のことなど、家を売る方法までをご紹介していきます。

1.3分でわかる!持ち家を売る際の手続きと6つの流れ

家を売るまでにはたくさんの手続きが必要となってきますので、簡単に手順をみてみましょう。

  1. 持ち家を一括査定
  2. 不動産会社と契約
  3. 買主と交渉
  4. 売買契約の締結
  5. 引き渡し

①一括無料査定で複数の買取業者に査定を依頼し相場価格を知る

相場を知らないとどれくらいの価格を目安にしていいかわかりません。もっと高く売れるのに安い金額が提示されている可能性もありますので、事前に一括無料査定や周辺の相場をインターネットで検索して相場を知っておきましょう。(相場を調べる方法

②不動産会社に物件価格の査定をお願いする

不動産業者選びはこれから売却が成功するカギになります。一括無料査定で最高額を出してくれた会社や、自分が信頼できる会社(大和ハウスやミサワホームなど)に物件価格の査定をお願いしましょう。ポイントは複数の不動産会社にお願いして競わせることです。

③相場価格を提示し交渉する

まずは不動産会社に金額を提示させてから、その後に自分の目標金額を言って相手の様子を伺いましょう。あまりに相場価格と離れていたら事前に調べた旨を伝えましょう。一括査定で最高額を出してくれた不動産会社には、他の仲介業者にもお願いしていることを知らせ、プレッシャーをかけてみましょう。

③不動産会社と媒介契約

不動産会社と媒介契約をします。主な媒介契約の形態は3つ(一般・選任・専属)あるので自分の希望する売却方法を踏まえ、どの契約を結ぶか決めましょう。

④家を売りに出し買主と交渉する

購入希望者と売却条件を交渉しましょう。そのためにも譲れない点などを明確にしておきましょう。売却までの期間は大体3ヶ月くらいが一般的です。

⑤売買契約の締結・手付金をいただく

売買条件に合意したら、買主との売買契約を結びましょう。このときに手付金も受け取ることになりますが、相場は売値の5~20%と言われています。

⑥買主へ不動産を引き渡し

引き渡しの手続きは売買代金や諸費用を清算するのと同時に、抵当権抹消や所有権の移転等などの登記申請も行います。

2.持ち家を高く売るためには一括無料査定の利用がおすすめ

相場を知らずに不動産会社を訪問すると、相場より安く見積もられてしまい損する可能性があります。
それを防ぐためにもあらかじめ査定して相場を知っておきましょう。

イエイ不動産売却

日本最大級の不動産査定サービスであるイエイ不動産売却では、たった4項目の簡単入力作業だけで、1,000社以上の不動産会社の中から最大6社に査定を依頼できます。


もちろん値段に納得がいかない場合は断ることもできますので安心してください。
不動産会社によっては査定額に大きな違いが出るケースもあるようですので、条件のより良い不動産会社を見つけるためにも活用してみてはいかがでしょうか。
イエイ不動産売却の詳細ページ

3.持ち家を売るときと引き渡し時に必要な書類

不動産売買の必要書類

家を売る前に必要な書類

買い手を見つけるためには広告を出さなくてはなりませんので、不動産会社が資料を作る必要があります。

そのためには家の登記登記簿謄本など、家に係わる書類が必要となってきます。 一般的に必要であることも多いので、以下の書類を用意してください。

・登記簿謄本 ※法務局にあります
・購入時の売買契約書
・重要事項説明書
・土地の測量図
・家の図面や仕様書

家の引き渡しに必要な書類

・登記済権利証
・固定資産税の評価証明書(土地&建物)
・固定資産税納付書
・実印と印鑑証明
・抵当権抹消書類(住宅ローン抹消)
・登記簿の住所と今の住所が異なる場合は、住民票
・境界確定測量図
・物件状況確認書
・お金が振り込まれる銀行の通帳

※現在は権利書・権利証は使われていおりません

4.持ち家を売るときにかかる諸費用や仲介手数料

家を売るときには売却に関わった費用がかかってきます。どのような費用がかかるのか一例を見ていきましょう。

売却の際の諸費用

購入価格 3500万円
住宅ローン残高 2500万円

※売却価格が住宅ローン残高と同じ値段で売れた場合

 売却価格  2500万円(1) 詳細
 仲介手数料  874,800円  (2500万円×0.03+6万円)×1.08
 事務手数料  3,150円  住宅ローン繰り上げ返済の手数料
 印紙代  15,000円  売却価格によって決められている
 抵当権抹消登記費用  2,000円  登録免許税(土地・建物)
 譲渡益課税(所得税・住民税)  0円  利益がでてないため無し
 司法書士代 10,000円
 住宅ローン残債  2500万円
 合計  2590万4950円(2)
差し引き  ▲90万4950円 (1)-(2)

ローン残高と同じ値段で売れても90万4,950円の赤字となりました。家を売るにはこれだけ費用がかかるということです。

不動産会社の仲介手数料

家を売る際に仲介業者を通している場合は、仲介手数料を払うことになります。

その仲介手数料ですが不動産会社によって違ってきます。ただ上限が決められていますのでそれ以上は払うことはありません。

仲介手数料は、以下のような計算で算出されます。

(住宅ローン残高×報酬料率※1+調整金額※2)×消費税

つまり、今回の例では、(2500万円×0.03+6万円)×1.08=874,800円ということです。
※1報酬料率とは
宅地建物取引業法では、不動産会社がもらう仲介手数料の条件(報酬料率)の上限は以下のように定められています。

  1. 売買価格(税込)が取引額400万円を超える場合:仲介手数料は3%(+調整金額6万円)
  2. 売買価格(税込)が取引額200万円を超え400万円以下の場合:仲介手数料は4%(+調整金額2万円)
  3. 売買価格(税込)が取引額200万円以下の場合:仲介手数料は5%

※2調整金額とは
上記でご紹介した報酬料率の計算式では、単純に報酬料率を3%で計算すると6万円、4%で計算すると2万円の誤差が発生してしまいます。
そのため「速算式」と呼ばれる方法で、取引金額に応じて仲介手数料に2万円もしくは6万円が加算されます。

これまでご紹介した仲介手数料の計算式で、取引価格ごとの仲介手数料は以下のようになりますので参考までにご覧ください。

取引価格 仲介手数料(税込)
500万円 226,800円
1000万円 388,800円
1500万円 550,800円
2000万円 712,800円
3000万円 1,036,800円
5000万円 1,684,800円

 

5.持ち家を売るときにかかる住民税・所得税・相続税

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家を売るときには費用の他にも税金がかかる場合があります。ここでは税金の計算式と、どのような場合に税金がかかるか見ていきましょう。

家や土地などの不動産を売却した際の所得は譲渡所得となります。

計算式は、

課税譲渡所得=売却額-(購入価格+譲渡費用)となります。

購入価格には仲介手数料や登録免許税なども含まれます。

譲渡費用は売却の際に支払った仲介手数料や測量費などです。

 

家を購入したときよりも家が高く売れてしまった場合

家を購入時よりも高く売れた場合は利益となりますので、確定申告が必要となり所得税と住民税がかかることになります。

忘れずに確定申告をしましょう。納めるのを忘れた場合は脱税とみなされてしまいます。

 

家を購入したときよりも家が安く売れた場合

不動産仲介手数料やリフォーム代金がかさむなど、家が購入時よりも低く売れた場合は利益とはなりませんので税金を払う必要がありません

 

確定申告をすることで特別控除を受けることができる

以下のようなケースもありますので、所得税と住民税を払う必要がなくても必ず確定申告をしましょう。

特例で3000万円の特別控除を受けられるケース

家や土地などの不動産を売った際に一定の条件を満たしていれば、譲渡所得から3000万円の控除が受けられる制度です。

特例で軽減税率を受けられるケース

家や土地などの不動産を売った際に一定の条件を満たしていれば、軽減税率を受けられる制度です。

課税長期譲渡所得金額(=A) 税額
6,000万円以下 A×10%
6,000万円超 (A-6,000万円)×15%+600万円

課税長期譲渡所得金額とは、次の算式で求めた金額です。
(土地建物を売った収入金額)-(取得費+譲渡費用)-特別控除=課税長期譲渡所得金額

※平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%を所得税と併せて申告・納付することになります。

相続した家の売却は相続税と名義変更が必要

親が亡くなった場合に不動産が親名義になっていると、売却することができませんので必ず名義変更してください。

名義変更は法務局に登録申請して手続きを行います。そこで登録免許税も納付しなければなりませんので気を付けてください。

そして相続税も納めなければならない場合もあります。これは相続により財産を取得した場合に必ず払わなけらばならないものです。

相続税を支払わなければならないのに支払っていない場合には、税務署から追徴課税がされることがあります。

概略で言えば、相続税額=(すべての財産額-基礎控除額×相続税率) となります。

6.不動産の個人売買のメリット・デメリット

仲介手数料が大きな額ですからできれば払いたくないですよね。一度は個人売買ができないかと悩まれるものです。

そこで個人売買のデメリットをまとめてみました。

・買主を自分で探さなければならない

・トラブルがあると対応できない

買主を自分で探すことはできそうですが、何かあったときのトラブルは危険です。

例えば購入後の物件の不具合や、契約書の不備などが考えられます。弁護士沙汰になってしまえばせっかく仲介手数料を節約しても意味がないので、必要経費だと考え仲介業者を通すのが無難です。

7.太陽光を設置した家を売却・譲渡した場合の売電価格

太陽光パネル

今流行の太陽光発電ですが、家を売るときに譲渡した太陽光の売電額はどうなるのでしょうか。

一般的に、家を売った際の太陽光の売電価格と売電期間は引き継がれます。その際に、多くは以下のような手続きがあります。

・経済産業省へ軽微変更届にて所有者の変更

・電力会社へ連絡して、電灯契約者と振込先口座の変更

・J-PECへの財産処分承認申請にて承認 ※売却前にすること

8.住宅ローンが残っていても持ち家を売ることができるのか?

家を売るときに住宅ローンが残っている場合は売れるのでしょうか。結論から言うと、ローンが残っていても売ることはできます。

ただ1つだけ条件があります。家の売却が完了したら住宅ローンの全額を一括返済してください。

ローンが払えなくなった場合

ローンが払えなくなり売却したいとなったとき、ローン残高が2500万円で、売値が2000万円だとしたら、差し引いた500万円は借金になり払えません。

このように全てローンを返せない場合は抵当権(担保)が解除できません。その場合は任意売却を利用できるケースもあります。

普通はローンの返済が6ヵ月以上滞ると競売にかけられますが、その前に任意売却の了承を金融機関に得て、競売にかけられる前に少しでも高く売るという方法です。

離婚したいのにローンが残っているため家を売ることができない場合などに使われます。

ただし、任意売却は、住宅ローンを払えない債務者側が気軽に使えるものではなく、金融機関との交渉も必要なので、簡単にできる手続きではありません。
ですので、任意売却をせずともしっかり返済できるよう、住宅ローンは慎重に検討しましょう。

9.代理人を通して持ち家を売ることはできるのか?

不動産売却の代理人

家の所有者が認知症でやり取りできない場合、成年後見制度を利用し代理人を立てて家を売ることができます。

この制度は認知症や知的障害などで判断能力や意思能力ができない状態にある人を支援してくれる制度です。

法務省のホームページに成年後見制度にはどのような事例があるか書いてありますので参考にしてください。

10.共同名義の家を売ることはできるのか?

複数の人が1つの不動産を共有している状態のことを、共同名義(共有名義)の不動産とよびます。

そのため売る際は必ず共同名義者全員の承諾が必要となります。離婚の場合はこのような問題が発生しやすいです。

売却のために必要な書類の例

  • 不動産の登記済権利書か登記識別情報
  • 土地測量図、境界確認書
  • 共同者全員の身分証明書、実印、印鑑証明書

自分の持ち分だけを売却することはできるのか

持ち分だけなら売却することは可能ですが、1/2の所有権のみを購入するという買主はなかなかいませんので現実的に難しいです。

どうしても即金が必要な場合は、買主を見つけるのではなく共有者に1/2を現金で買取してもらう方が早いので相談してみましょう。

11.リフォームをした方が持ち家を高く売ることができるのか?

家を売る際にはリフォームをした方が高く売れるかということですが、リフォームした場合に内覧の印象が良く成約率が高くなるのは間違いないです。

それに募集をかけたときに使う部屋の写真も、キレイだと買い手の反応が良いです。

ただリフォームは自費になるということがデメリットです。それに買い手が思い描いてる内装と違っていたら意味がありません。

その代わりリフォームはしなくてもハウスクリーニングだけはしておきましょう。エアコンについては付いていてもいなくてもさほど変わりません。

ちなみにリフォームとは関係ないですが、建物が建っている場合は更地にしたほうが高く売れるといいます。

12.持ち家を売る前の引っ越しのタイミングはいつか?

引っ越しのダンボールとガムテープ

売りたい家に住みながらでは、正確な査定ができません。 不動産決済前までに引っ越す必要がありますので、

慣れている土地や近所を離れるのは気持ち寂しいですが、早めに行動しておきましょう。

荷物が多い場合は前もって準備しないといけません。掃除ついでに断捨離するチャンスでもあります。

仏壇は知人に預かってもらったり、大きめな家具は友人にあげるなり、どう片付けるべきか考えておきましょう。

家を売った後は賃貸に住む方が多いので、持ちきれない荷物はトランクルームを借りとくのも手ですね。

13.5分でわかる持ち家を売る方法!手続きや税金など不動産売却のすべてのまとめ

今回は簡単に家を売る方法をまとめてみましたがいかがでしたでしょうか。

人生ゲームやモノポリーでは簡単に家を売れても、現実ではそうはいきません。

それに家は大きな商品ですので失敗するわけにはいきません。しっかり前準備して売却に挑みましょう。
大きな差が出ることもありますので、不動産に持込査定する前にインターネットで自分の家の相場を知っておきましょう

イエイ不動産売却

イエイ不動産売却は日本最大級の不動産査定サービスで、2017年には利用者400万人を突破しました。たった4項目の簡単入力作業だけで、1,000社以上の不動産会社の中から最大6社に査定を依頼できます。

もちろん値段に納得がいかない場合は断ることもできますので安心してください。
不動産会社によっては査定額で100万円以上の差額が出たケースもあるようなので、売却の際に損をしないためにも活用してみてはいかがでしょうか。
イエイ不動産売却の詳細ページ

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