【空き家問題の対策】4つの原因と問題点を知り持ち家を活用する方法

最近よく耳にするようになった「空き家問題」。
ここでは、空き家問題の何が問題なのか?ということや、空き家を持て余している場合にすべきことを整理してみました。

空き家を売却することも空き家問題解消につながる

「もう管理できない!」そのような空き家を持て余していませんか?あれば、不動産会社に売却して有効活用してもらいましょう。

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空き家とは?

空き家ちはそもそも何でしょうか?

2014年に発表された総務省のデータ「平成25年住宅・土地統計調査」では空き家数は820万戸。日本の総住宅数6063万戸に対してだいたい7軒に1軒は空き家という状態になっています。

新築マンションや分譲住宅のチラシが毎週のように新聞に入ってくるのをみていると信じにくいと思いますが、空き家問題は深刻です。

人口減少が顕著な地方だけでなく、東京や大阪といった都市圏でも空き家率は上昇傾向です。空き家といってもその状態により、4つの定義があります。

空き家の定義は4種類

二次的住宅 (別 荘)週末や休暇時に避暑・避寒・保養などの目的で使用される住宅で、ふだんは人が住んでいない住宅

(その他)ふだん住んでいる住宅とは別に残業で遅くなったときに寝泊まりするなど、たまに寝泊まりしている人がいる住宅

賃貸用の住宅 新築・中古を問わず、賃貸のために空き家になっている住宅
売却用の住宅 新築・中古を問わず、売却のために空き家になっている住宅
その他の住宅

 

上記以外の人が住んでいない住宅で、例えば所有者の死亡、転勤、入院などのため居住世帯が長期にわたって不在の住宅や建て替えなどのために取り壊すことになっている住宅など

※総務省の「平成 25 年住宅・土地統計調査」での「空き家」4類型

このうち問題になっているのが「その他の住宅」です。

第三者がすぐに住める状態でないほど老朽化し、賃貸用としても売却用としても価値のなくなった住宅が「その他の住宅」に当たります。

国土交通省の「平成26年度空家実態調査」で空き家の割合を見てみると、「その他の住宅」は空き家全体の42%です。

「物置にしている」「取り壊し予定」などをのぞくと19.8%で約175万戸が完全な空き家になっていると想定されます。

空き家の利用状況グラフ

空き家は全国で増加傾向にあり空き家率は平成25年で13.5%と過去最高。平成15年の12.2%に対し1.3ポイントの増加です。

増え続ける空き家、特に「その他の住宅」での問題点がクローズアップされています。

なぜ空き家が問題になってしまうのか?

「その他の住宅」に分類される空き家は、人が住んでいないのはもちろん、管理すらされていないまま放置されているケースがほとんどです。

長期間に渡り誰も管理していない空き家には以下の4つの問題があります。

建物の老朽化

人が住んでいないことにより、換気や通水がされず建物の老朽化が進行しやすくなります。瓦の落下や外壁の剥落など目に見える劣化はもちろん、雨漏りや白アリ被害などによる構造体の脆弱化など倒壊につながる目に見えない劣化も放置されてしまいます。

防災上の問題

老朽化が急速に進むことにより、地震、台風、大雪などの自然災害で倒壊する可能性が高くなります。倒壊により直接的な人的被害が出る場合や、救急車両の通行を妨げるなど副次的被害も拡大します。

防犯上の問題

放置され「誰も来ることがない家」となると、不心得者や犯罪者の不法侵入によりアジトなどに利用される場合があります。不法占有者による火事だけでなく、放火の対象になる可能性もあります。

景観や衛生の悪化

朽ちかけている建物はもとより、手入れされていない庭の雑草や建物に絡みついたツタ、壁の落書きなど周囲の景観を破壊します。害虫の大量発生や野良猫、ネズミなどの住処になったり、ゴミの不法投棄場所になったりします。

どの問題点にも共通して言えるのが、自分以外の他人、特に近隣の住民に多大な迷惑をかけてしまうという事です。

空き家問題は「空き家を持っている人の問題」ではなく「管理されていない空き家の近隣に住んでいる人の問題」です。

空き家率が30パーセントを超えると、こういった問題が顕在化して居住快適性が著しく低下するといわれています。

その地域に住む人たちの心も荒れ、街の荒廃へとつながっていきます。空き家の増加によりこうした問題が日本のあちこちで起こるようになっています。

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なぜ放置される空き家が出てくるのか?

周りに住んでいる人には迷惑そのものでしかない空き家ですが、放置されてしまうのも、増加しているのにも理由があります。

【理由1.】空き家所有者の高齢化

空き家の所有者の年齢について見てみましょう。以下のグラフは国土交通省の「平成25年度空室実態調査」による戸建て空き家所有者の年齢のグラフです。

全体的に65歳以上が多いですが、(参考)「居住世帯ありの持ち家の戸建て住宅の、家計を主に支える者」の年齢と比較すると、10ポイント以上高くなっていて、高齢者が空き家を所有している比率が高いことが分かります。

空き家の所有者の年齢グラフ

空き家になってしまった理由としては、住人の死亡や入院、老人ホームへなどの施設への入居など高齢者特有の理由が50%を超えます。

空き家の理由グラフ

所有者が高齢だと体力的にも管理ができないケースが多くなります。空き家が現在の居住地よりも離れていたりすればなおさらです。

高齢者が死亡した場合子供が相続することになりますが、核家族化で子供も住居をもっていますので、多くの場合親の住居は空き家になってしまいます。

親が空き家を所有していれば、ますます放置される空き家が増加する可能性があります。高齢化社会の進行が、空き家の増加の背景にあることがわかります。

【理由2.】「住めない」「貸せない」「売れない」三重苦物件

空き家の多くは老朽化して住めなくなった住宅がほとんどです。建築時期で見ると「その他の住居」の74.6%が昭和55年以前の旧耐震基準の建物になります。

人が住んでいないものの建築時期グラフ

耐震基準だけでなく建築時は適法であった建物でも、その後の法律の改正など建坪率や接道などが違法になってしまったものは「既存不適格」と呼ばれます。

既存不適格の建物の場合、購入後に増改築をしようとすると規制に引っかかるため大規模に手をいれられません。

このような建物の場合、当然所有者も住みませんし賃貸に回しても借主は現れないでしょう。

家を解体する前提で売却しようとしても、解体費の捻出や解体費用分の値引きもあり、希望する価格で売れないため放置されているケースも多くあります。

放置された結果、老朽化も進み58.9%の建物で腐朽、破損が生じており、27.2%で屋根の変形や柱の傾きなどが生じています。

人が住んでいないものの腐朽・破損状態グラフ

【理由3.】固定資産税が高くなるから解体しない

近隣の迷惑になるほど老朽化した空き家であれば、解体して更地にすれば問題は無くなります。

ところが、土地の固定資産税にはその土地に家が建てられている場合の特例があり、敷地が200㎡以下の場合は固定資産税が6分の1になります。(200㎡を超える場合は家の床面積の10倍までの固定資産税が3分の1に軽減)

実際には更地の固定資産税の上限は評価額の7割ですので、固定資産税が6倍になることはなく4.2倍程度になります。

居住していてもしていなくても、建物さえ立っていれば軽減措置は受けられますので、「住めない」「貸せない」「売れない」住宅は、どんなに老朽化が進んでも解体がなかなか行われません。

【理由4.】新築偏重の日本の住宅市場

日本では戦後の住宅難の時代から高度成長期にかけて、住宅の量を確保することを目的に住宅政策がとられてきました。

また住宅建設による経済効果もあり、景気刺激策として新築住宅への減税などの優遇措置が取られてきました。

現在も新築住宅への優遇措置は続けられており供給は続いていますが、人口減少が転じた今は供給過多になっています。

一方中古住宅の市場は民間の経済原理まかせで、中古住宅を買う際のローンやリフォーム費用などには優遇措置は取られていません。

買い手側からすれば新築住宅の方がお得であれば、当然新築に流れます。実際に住宅取引に占める新築住宅の割合は8割で、中古住宅は残りの2割しかありません。

国の施策による不動産業者や買い手の「住宅の使い捨て」ともいえる考え方が空き家問題を生んでいる一つの理由です。

【理由5.】相続と地権者の問題

空き家を取得した経緯を見てみると、52.3%が相続で取得しています。

核家族化により両親との同居をしている世帯は少数ですから、相続した時点で空き家になっています。

条件がよい住宅であれば、相続時に売却や賃貸にするなどできますが「住めない」「貸せない」「売れない」住宅は空き家にしておくしかありません。

住宅を取得した経緯グラフ

複数人で相続した場合、不動産の処分方法で折り合わず棚上げになる場合もあります。

「育った家だから壊したくない」「先祖代々の家は売れない」などの感情的理由や「地価が高くなるまで持っていた方がいい」といった経済的な理由もあります。

兄弟姉妹の仲が悪く何年も話し合いにすらならないケースもあります。

相続問題のほかにも複数名義人がいる借地に建てられた家など、権利関係で問題がある建物は、解決までのめども立たずそのまま放置されるケースが多くなります。

更地にすれば売却できそうな条件の良い立地であっても空き家になってしまうのは、こういった場合が多いようです。

地方の空き家問題

「消滅可能性都市」という言葉を聞いたことがあるでしょうか? 2040年に向けて20-39歳の女性の数が半分以上減少し、消滅する可能性のある都市のことです。

つまり子どもを産める世代が一定割合より下回ると、人口が一気に減少する可能性があり地方自治体も破たんするということを指しています。

地方の空き家問題の多くは少子化による人口減少と、都市部への移住による人口流出が大きな原因です。

子供が大学進学などで都会へ出てそのまま就職し移住した場合、実家には親だけが住むことになります。

親が亡くなり、実家の不動産を子供が相続しても居住しないケースがほとんどです。

条件の悪い不動産だとそのまま空き家となり、所有者が離れて住んでいるため管理が十分にされません。

高齢化も急速に進む地方では、山梨県17.2%、愛媛県16.9%、高知県16.8%など多くの自治体が全国平均の空き家率13.6%を上回っています。

都市部の空き家問題

東京などの大都市圏では空き家率は10~11%と低いものの、空き家数はかなりの数に上ります。

東京都 820,000戸
大阪府 680,000戸
神奈川県 460.000戸
愛知県 420,000戸

(平成25年住宅・土地統計調査より)

東京都とはいえすべてが都市部ではありませんが、地価も高く解体して売却しても十分に利益がでそうな23区内でも、老朽化した空き家が放置されているケースは珍しくありません。

処分が進まないのには、前述した相続などで揉めているケースのほか都市部ならではの理由があります。

都市には古くから住宅が密集して建てられていて、狭い土地いっぱいに建てられた建物も多くあります。

建築基準法では幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないという「接道義務」が定められているため、条件に当てはまってしまうと「既存不適格」になります。

更地にすると家を建てられなくなるケースもあり、その土地の価値は非常に低くなり売却の可能性もほとんどなくなります。

ところが都市部では再開発計画なども多く、計画がでれば優良地になり一気に価格が上がる可能性があります。

人口減少で地価も下落傾向の地方とは異なり都市部では値上がりの期待が高いため、価値の少ない土地でも持ち主がなかなか不動産を手放しません。

もちろん固定資産税の節税のため、老朽化した建物はそのままです。

マンションの空き家問題

空き家問題は戸建ての老朽化による問題の影響が大きいのですが、マンションにも「空き室問題」あります。

マンションは築30年を超えると空室率が高まるといわれていて、2008年の総務省の調査では全国で72万戸近くが放置マンションとされています。

マンションは区分所有ですので空き室のまま放置しても固定資産税の問題はなく、建物もコンクリート製が多く急激な老朽化も進まず、大きな問題にはならないように思えます。

マンションの場合は空き室が増えると管理組合の維持が難しくなり、水回りや雨漏りなどの定期的な修繕が行われなくなります。

所有者が遠方に住んでいて、投資用や賃貸用としているマンションも多く管理がおろそかになりがちです。

居住環境が悪くなるとまた空き室が増えるという悪循環で、最終的にはマンション全体がスラム化します。

戸建てと同様に老朽化も進んでいて、全国のマンションストック613万戸(14年末)に対し、昭和55年以前の旧耐震基準で建設されたマンションは106万戸もあります。

今後マンションの老朽化は急速に進み、築40年超のマンションは、10年後には140万戸、20年後には277万戸に達すると予測されています。

マンションの場合、建て替えや解体などの老朽化対策は戸建て以上に大変です。建物が大規模で頑丈なため、解体や建て替えにも莫大な費用が掛かります。

立地条件がよく容積率に余裕があれば、建て替えで以前よりも多くの部屋を作り、その売却益を見込んで建て替えを行う方法が一般的です。

建て替えが不可能な場合は区分所有権を放棄して、敷地を売却し解体費用に充当する最終手段があります。

マンションの処分については、利害が対立し話が何年も進まないケースはざらにあります。

処分方針が決まらない間も老朽化は進んでいきますので、状況はより悪化していきます。

空き家問題対策の方法と問題点

空き家問題の解決方法は「問題のある空き家の除却」「空き家の有効活用による維持」の二つがあります。

「問題のある空き家の除却」

・所有者による自発的な空き家の解体の推進
・所有者による解体が行われない場合、市町村などの行政による除却

「空き家の有効利用による維持」

・中古不動産市場の活性化
・老朽化した住居に対する支援策
などがあります。

これまで引用した資料はすべて国の調査資料ですので、当然国や自治体でも空き家問題は認識しています。

早急な対策が必要ですが「問題のある空き家の除却」を国や自治体で実施するには、法律の大きな壁がありました。

空き家はその所有者の個人財産なので、たとえどんなに危険でも国や自治体が勝手に調査や処分をすることはできません。

そのため所有者の良識に頼るところが多く、これまでは野放しの状態が続いていました。

既存の法律では対策ができなかったため、人口減少で空き家の増加が激しい自治体で先行して「空き家条例」が制定され、平成27年には「空き家等対策の推進に関する特別措置法」(空き家対策特別措置法)が完全施行されました。

空き家問題の解決に向けて法律的な根拠ができたことで、対策が進むことが期待できます。

空き家対策特別措置法の概要

この法律は、空き家問題による損害や地域への悪影響を禁止する目的で制定されています。

特に危険と判断される空き家は「特定空家等」と定義され、所有者の管理義務と行政による対策に法的根拠を持たせています。

自治体は「特定空家等」の疑いがある住居に調査に入る事ができ、調査結果によっては「改善への助言と指導」を行い、利用者に改善を求めます。

所有者による改善が実施されなければ、「勧告」を行い固定資産税の減免額(200平米以下は1/6、200平米以上は1/3)が無くなります。

勧告でも改善されなければ「命令」となり猶予期間中の改善が無ければ、行政による「強制対処」となります。

「強制対処」は「行政代執行法」によって強制的に除却(解体)されます。

解体にかかった費用は全額所有者の負担となり、支払いができない場合は財産の差し押さえも実施する事ができます。

危険な空き家を放置している所有者に対して罰則規定を設けることで、所有者の自発的な解体も進むと期待されています、

空き家の有効活用も進んでいる

空き家問題に悩む自治体では、「空き家バンク」として自治体自らがウェブ上で購入者や賃借人を探す取り組みをしているところもあります。

もともと条件の悪い不動産が空き家になるケースが多く、通常の仲介などでは効果は上がりません。

民間の業者には無い金銭的なインセンティブなどの支援措置を実施して、利用促進を図っています。

利用促進策の例としては、空き家バンクで購入、賃借した場合の改修費や家賃の補助、過疎地域での移住者に対する暮らし補助や起業補助、空き家の公営住宅化、公共スペースとしての提供などがあります。

民間でも新たに「空き家関連ビジネス」が生まれてきています。

空き家の所有者から依頼を受けて、定期的に換気や通水、清掃などを行う「空き家管理代行サービス」や戸建ての空き家を中心に買取を行い、リフォームを行ったうえで再販する専門業者なども出てきています。

戸建ての空き家は全体では借り手が付きにくいため、シェアハウスに改修する例も出てきています。

借り手からすれば戸建てを借りるよりは家賃が安くなり、所有者にとってはトータルで家賃収入が高くなるメリットがあります。

都市部の空き家では民泊用途での利用も増えており、売却や賃貸だけではない中古住宅の利用方法が空き家問題の解決につながる可能性もあります。

空き家を売却して有効活用してもらおう

もう管理できなくなって空き家を持て余していれば、不動産会社に売却して有効活用してもらいましょう。
不動産運営のプロに売却するメリットは、土地の管理を手放すことができるのはもちろん、まとまったお金に換わるので住み替えなどの資金に充てることもできます。

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まとめ

空き家問題の背景にある少子高齢化は、これからますます進行していきます。

現在は一人暮らしの高齢者の増加や若者の晩婚化により、人口は減少していても世帯数は減っていません。

今後本格的に世帯数が減少していくと、3軒に1軒が空き家になるという予測もあります。

法制化により行政も問題解決に向けて積極的に動けるようになりましたが、今後状況が良くなるとは思えません。

やむを得ない理由で空き家の所有者になることになった場合は、早めの売却を検討した方がよいケースもあるでしょう。

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